リースバック物件とは？不動産投資家目線のメリットやリスクを解説！

リースバック物件の仕組みとは

リースバックとは、自宅などを運営会社や投資家向けに売却するとともに、そのまま賃貸物件として同じ家に住み続けることができるサービスです。
つまり、不動産売買と賃貸を組み合わせた仕組みとなります。

リースバックをおこなう際の流れ

まずは、リースバックをおこなうことになった際の具体的な流れを、売却される方の目線で見ていきましょう。
もちろん取引する業者によって前後することはありますが、一般的には実際に申し込みをおこなってから早くて2週間、遅くとも1か月程度で取引を成立させて売却金を取得することが可能です。
リースバックを取り扱う業者に売却の意思を伝えると、物件の査定がおこなわれます。
その査定額に合意できれば、すぐにリースバック業者と売買契約を締結します。
これにより、物件の所有権はリースバック業者へと渡されることとなります。
次に、自らを賃借人、リースバック業者を賃貸人として賃貸借契約を締結します。
契約年数はさまざまですが、一般的には2年程度の定期借家契約です。
契約期間満了後は契約を更新したり、条件を変更して再契約を締結し、その後も住み続けるケースが多いです。
また、物件を売却する際に「再売買予約権」を追記した内容の売買契約を締結することもあります。
「再売買予約権」を行使することとなれば、リースバック業者から物件を買い戻すことが可能です。
ただし、当初売却した時よりは値上げした金額で購入しなければならない点は注意が必要です。

リースバックの対象となる不動産

一般的には、すべての不動産をリースバックの対象とすることが可能です。
しかし、場合によってはリースバックの利用制限を受けることがあります。
たとえば、リースバックの売却価格よりも住宅ローン残債のほうが大きい場合です。
これをオーバーローンともいいますが、毎月の住宅ローンの返済に追加して家賃を支払う必要があります。
オーバーローン状態であると、家賃の支払いも厳しくなるのではないかと疑われてしまうからです。

近年利用者が急増

このサービスを利用することによって、売主は一度にまとまった資金を得ることができるうえ、新たに新居を探す必要も無くなります。
このような内容が魅力的であるとして、近年リースバック物件への注目が集まっており、とくに持ち家比率の高い世代を中心に利用者が急増しています。
利用者急増の背景の１つには、コロナウイルスの影響があげられるでしょう。
給料やボーナスが減額されて毎月の住宅ローンの支払いが困難になり、住宅の売却を検討する方が大幅に増加しました。
今後もリースバックの需要がさらに増加していくことが予想されます。

不動産投資家目線でのリースバック物件のメリットとは

リースバックをおこなうことにより売主が享受できる主なメリットはすでにお伝えしました。
それでは、不動産投資家がリースバック物件を購入することにはどんなメリットがあるのでしょうか。
ここでは3つのメリットをご紹介します。

高い利回りが期待できる

リースバック物件で不動産投資をおこなうと、通常より高い利回りが期待できます。
それは、物件を安く購入し、高い賃料で貸し出すことができるからです。
リースバック物件の場合、元の売主が家賃を滞納したり将来的に買い戻しをおこなう可能性があります。
さらに買主側は不動産投資として高い利回りを得ることができるよう、利益の出る範囲で査定金額を出すことになります。
よって、一般的に市場価格の7〜8割の金額で購入することができるのです。
また、賃料においては相場より高く設定される場合がほとんどであるため、結果として高い利回りを生み出すことが期待されます。

安定的な家賃収入が望める

不動産投資は、テナント退去時に膨大なリフォーム費用がかかったり、家賃が入らなくなるという空室リスクがつきものです。
家賃収入を収益源とする不動産投資において、入居者が決まらないことは大きな損失に繋がります。
この空室リスクを恐れて、不動産投資を敬遠する方は少なくありません。
しかしリースバック物件の場合はいかがでしょうか。
先ほども述べたとおり、リースバックは不動産の売主が賃貸借契約を締結して、そのまま住み続けることができるサービスです。
つまり、初めから入居者がいる状態で不動産投資ができるため、空室による損失が発生しません。
また、リースバック物件はそのまま長期的に住み続ける方が多いため、通常よりも空室リスクを軽減することができ、安定した賃料収入を得ることが可能です。
新しい入居者を募ったり、空室対策のリフォームをおこなう費用や手間を省くことができる点も大きなメリットです。

売却利益を出しやすい

リースバック物件は、売却をする際にも利益を出しやすいことがメリットです。
そもそも相場価格よりも安い金額で購入することに成功しているため、売却においても利益を出しやすいのです。
そのため、不動産賃貸物件としてある程度の家賃収入を得た後に、その時の相場価格で売却して利益を得るという投資家はとても多いです。
また、リースバックの場合は元の売主が物件の買い戻しをする可能性があります。
その際は、最初の購入価格よりも高値で売却することになるため、いずれにせよ利益を確保できる取引となるでしょう。

不動産投資家がリースバック物件を取り扱うリスクとは

不動産投資家がリースバック物件を扱うことにはリスクもあります。
ここでは想定される3つのデメリットについて解説していきます。

一定期間は売主に貸さなければならない

リースバック物件においては、最初の賃借人は売主と決まってしまっているため自由に選択することができません。
期間については賃貸借契約次第となりますが、少なくとも最初に定められた期間中は売主に貸す必要があります。
また、何らかの理由で家賃の変更をしたい場合であっても、その売主が居住している間は変更が認められません。
ここは、通常の賃貸物件とは異なるため注意が必要です。

売主からの買い戻し希望には応じる必要がある

賃貸借契約の内容によって例外はありますが、基本的に売主から物件を買い戻したい旨の依頼が来た際は、それに応じなければなりません。
そして、リースバック物件を購入した際に締結した売買契約書内で買い戻しに関する記載がある場合は、売主の希望どおりに売却しなければならない点は大きなデメリットです。
また、売主からの買い戻し希望が来るタイミングによって物件を保有できる期間も前後します。
場合によっては短期間で売却せざるを得なくなるため、長期で不動産投資をしたい方にとってはリスクの高い方法です。

まとめ

今回は、リースバック物件について、不動産投資家から見たメリットやリスクを解説していきました。
やはり、通常の不動産投資よりも安定して高い利回りが期待できることは大きなメリットです。
これからさらに需要が高まることが期待されるリースバックですが、しっかりリスクを考慮したうえで不動産投資に取り組んでいきましょう。