不動産投資におけるフラット35の不正利用が発覚したらどうなる？

▼ 不動産投資におけるフラット35の不正利用とは
▼ フラット35の不正利用はどのように発覚するのか
▼ フラット35の不正利用が発覚するとどうなるのか
▼ まとめ

近年、フラット35を不正利用して不動産投資に取り組む方が後を絶ちません。
事前に正しい知識を身につけていない方が悪質業者からの勧誘を受け、言われるがままに悪事に手を染めてしまうことが多発しています。
フラット35の住宅ローンを不動産投資に充てることは認められていません。
今回はこのフラット35の不正利用がどういった内容であるのか、発覚したらどうなるのかについて解説していきます。

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不動産投資におけるフラット35の不正利用とは

それでは、不動産投資におけるフラット35の不正利用とは具体的にどういった内容なのでしょうか。

フラット35とは

メディアでよく取り上げられているため、フラット35を耳にする機会は多いかと思います。
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の住宅ローンです。
金利は返済期間や融資率によって変わりますが、返済途中で変動することがない固定金利を採用しています。
フラット35を利用するにあたり、申込者の年齢や収入はもちろんのこと、対象となる物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかなどといった条件が設けられています。
そして、利用条件の中で今回もっとも重要なポイントとなる内容が、以下の2点です。

●申込者あるいはその親族が住むことになる住居の建設や購入を目的とすること
●第三者に賃貸するための物件、つまり投資用物件などの取得が目的ではないこと

フラット35の不正利用と実態

フラット35の利用条件でも述べたとおり、不動産投資のためには使えないことが明確に謳われています。
つまり現在問題になっているフラット35の不正利用とは、不動産投資をおこなうために住宅ローンを申請することを指します。
この不正利用は悪質業者からの勧誘によるものが多数を占めています。
「今ある借金を減らせる」や「今後の資金の蓄えになる」といった内容で消費者の隙に漬け込み、フラット35の申請をさせるのです。
また、申請の際には物件価格を水増しした契約書を作成して提出させるなどといったケースも報告されています。
もちろん、申請をする当事者にはそれが不正であるという認識がないことがほとんどです。

フラット35の不正利用はどのように発覚するのか

フラット35へ申請された時点で、それが不正利用であると判断することはなかなか困難です。
それではそのような不正利用はどのように発覚するのか、具体的な事例と併せてご紹介します。

具体的なフラット35不正利用の事例

2018年に朝日新聞によってフラット35の不正利用の発覚が報じられ、2019年には住宅金融支援機構が同様の内容が113件特定された旨を公表しました。
ここでは、2020年に朝日新聞が調査した3件を具体的な事例として取り上げます。
当時、調査対象となった3件はどれも似たような内容でした。
年齢は20〜40代で年収400万円前後の独身男性が、悪質業者の巧みなセールストークに惑わされ、金融機関には居住用と偽って融資を受けたのです。
申請の際には審査を有利に進めるために、源泉徴収票を改ざんしたこともありました。
対象者はもともと借金を抱えていましたが、返済できるように悪質業者が資金提供をおこなっていたため、フラット35の住宅ローンを組むことができたのです。
悪質業者からすれば、不動産投資用物件を高値で売ることができれば十分回収することが可能です。
投資用物件だったこともあり、当事者たちは内見することもなく不動産会社に手続きを任せて物件を購入していました。
契約が完了した後も鍵が渡されることがなく、賃料は振り込まれてはいるものの、住宅ローンの返済に苦しんでいます。
これらのケースは、住宅ローン専門会社による物件価格や融資額の妥当性を調査したことにより発覚しました。

不正利用が発覚する他事例

その他にもフラット35の不正利用が発覚するケースがあるのでご紹介します。

金融機関担当者による訪問
金融機関は住宅ローンを提供している顧客に対して、投資信託などといった別の商品を営業することがあります。
この訪問営業の際に、住宅ローン申請者本人が住んでいなければ不正利用が疑われることになります。

郵送物が届かない
住宅ローン申請者の住所と対象物件の住所は一致するはずです。
もし申請者宛に郵送したものが差し戻された場合、申請者本人とは別の人が住んでいる可能性が高くなります。
このようなことが発生すると、住宅金融支援機構による居住実態調査がおこなわれます。

悪質業者に対する全件調査
1度不正利用が発覚すると、その件に関係する不動産会社や担当営業マンに全件調査が入ります。
全件調査とは、その不動産会社や担当営業マンが関わったすべての取引について違法性がないか調査することです。
1回不正利用をおこなった者が他の不正にも関わっていることが多いので、この全件調査によって芋づる式に発覚することがあります。

フラット35の不正利用が発覚するとどうなるのか

フラット35の不正利用が発覚した場合はどうなるのでしょうか。
結論は、住宅ローンの一括返済を求められることになります。
また、今後同じ金融機関で住宅ローンを組むことは非常に困難となるでしょう。
住宅ローンの一括返済を求められた場合に、当事者が取れる対策は主に二つです。

不動産投資ローンに切り替える
一度不正利用をおこなっているため、そう簡単に融資を受けられるわけではないですが、まずは銀行や信用金庫に相談をしてみましょう。
ただし、不動産投資ローンは通常の住宅ローンと比べて金利が高く、いきなり金利が倍になることも珍しくありません。

住宅を売却する
住宅を売却して得た資金で住宅ローンの一括返済をおこなうことです。
不正利用から脱却するためには、この方法が一番早いでしょう。
ただし、住宅を他人に賃貸している場合は購入希望者の内見がしづらく、仲介を通して相場価格で売却することは困難です。
相場価格よりは下がるものの不動産会社に直接買い取ってもらうようにしましょう。
もし住宅の売却がうまくいかなった場合は、金融機関によって競売にかけられ、無理やり売却することを強いられることもあるので注意が必要です。

不正利用を受けた制度改正

これまで解説してきたように不正利用が多発していることを受けて、2000年に金融支援機構によって不正利用防止のための制度改正がおこなわれました。
具体的には、フラット35を申請するの際の審査基準が変わりました。
制度改正前はすでに不動産投資ローンを組んでいる方であっても、年収に対する返済額の比率が基準をクリアしていれば問題なく審査を通過していました。
しかし制度改正後は、年収は不動産所得を含むすべての所得、返済額は他の不動産投資ローンなども含めたすべての借入で計算することになりました。
よって、すでに不動産投資ローンで融資を受けている方が、別途住宅ローンの融資を組むことは困難になりました。
他にも、フラット35が不動産投資には適用できない旨の注意喚起の徹底や、融資を受ける際の面談において不正利用でない旨の書面提出義務化などの対策が講じられています。