アメリカ不動産における修繕の必要性とは？修繕のプロセスや具体例もご紹介

アメリカ不動産における修繕の必要性とは

まずは、アメリカ不動産の修繕が必要な理由や日本住宅との違いについて解説していきます。
アメリカ不動産に投資する目的は人それぞれにありますが、アメリカ不動産に投資する多くの方は投資用商品と考えて購入し、賃貸収入によるインカムゲインを得ています。
また、アメリカ不動産は日本の住宅と違って値下がりがしにくいので売却するときにキャピタルゲインを得やすいといった資産価値があるのも特徴です。
アメリカ不動産は、物件そのものの資産価値を保全し、賃貸運用においてのマーケット価値を保つために定期的な修繕やメンテナンスを必要としています。
そもそもアメリカ不動産は日本の住宅とは設計が異なるため、アメリカ不動産の寿命は約60年といわれています。
修繕やメンテナンスをしながら、長く住み続けられるように設計されているのです。
その一方で、一般的な日本住宅の寿命は約30年といわれています。
日本住宅は地震にも耐えられるよう耐震性能の高い住宅として造られているのですが、アメリカ不動産と比べると全体的に建材がデリケートです。
したがって、アメリカ不動産と比較したときに住宅寿命が短い場合が多いのです。
アメリカは日本と比べるとほとんど地震が発生することはないので、住宅を大切に使えば60年以上は持つと考えられています。
アメリカの不動産を良い状態で、長く持たせるために、修繕やメンテナンスが必要となってくるのです。
投資商品として考えているなら、経費を抑えることができれば投資利益が大きくなります。
急を要する修繕以外は、入居者が生活で困らない程度の修繕やメンテナンスで経費を抑えた対策をとることで利回りが大きくなります。
利益の最大化を図るなら、急ぎで必要な修繕と不必要な修繕を見極めて対応をとり、修繕費を抑えた賃貸運用をしていく必要があるでしょう。

アメリカ不動産を修繕するプロセスとは

アメリカ不動産を購入する前には必ずインスペクション（建物状況調査）といったプロセスが必要となります。
インスペクションとは、建築や地方行政の法律に精通したインスペクター（検査員）が物件の内部・外部を含めた現状を徹底的に検査することです。
物件の現状をまとめたレポートを作成し、買主はレポートを見て修繕すべき箇所の確認やメンテナンスをすべきかの判断をします。
この章では、アメリカ不動産の修繕に必要なプロセスであるインスペクション実施の流れについてご紹介していきます。

ステップ①インスペクション（建物状況調査）の実施

アメリカ不動産を修繕するためのプロセスとして、まずはインスペクションをおこないます。
インスペクションを実施することは、アメリカ不動産に投資するときにとても大切です。
インスペクションの結果次第で、物件を購入するかどうかの判断ができます。
中古不動産の流通の多いアメリカでは、インスペクターの資格制度が進んでおり、さまざまな州で制度化がされています。
インスペクションは物件の内部や外部を徹底的に調べてくれるので、目に見えない箇所の修繕箇所も見つけることができます。
自動車には車検、人間には健康診断があるように、不動産も定期的なインスペクションをおこなって物件の状態を把握することが大切なプロセスです。

ステップ②見積もりをとる

次のプロセスは見積もりをとることです。
インスペクションが完了したら物件の現状をまとめたインスペクションレポートが渡されます。
インスペクションレポートをもとにどこを修繕するかを決めて、工事業者に見積もりを依頼しましょう。
修繕費用を抑えるためには相見積もりをとって各社を確認する必要があります。

ステップ③修繕に必要な許可を得る

修繕工事を実施する際に、大きな修繕が必要な工事の場合は政府の許可が必要です。
新しく水道管を配置したり、家の壁を壊したりといった場合は、政府の許可を得てから工事開始となります。

ステップ④工事開始

最後のプロセスは、インスペクションで見つけた修繕箇所の工事を開始します。
スケジュールにずれがでないよう現地のスタッフに都度確認するようにしましょう。
物件の修繕・メンテナンス自体は工事内容にもよりますが、3週間～1か月半ほどで完了します。
アメリカ不動産に投資をするときにはインスペクションは必要なプロセスです。
もし修繕の必要な箇所が見つかった場合は、売主負担で修繕するか値引きするかの交渉になります。
そして、購入する前の大切な判断ができるので、リスクヘッジにもなります。
中古不動産の流通が多いアメリカ不動産で、安心して投資するためにインスペクションの実施は欠かせません。

アメリカ不動産の修繕の具体例

ここまでアメリカ不動産の必要性やインスペクションの重要さをお伝えしてきました。
この章では具体的な修繕例を4つご紹介していきます。
1つ目の修繕例は、配管工事です。
アメリカ不動産の配管は壁の内側に通っているケースが多く、壁に穴を開けて作業をおこなうため、配管本体の修復工事と壁の修復工事がセットでおこなわれます。
排水管のつまりや破損、配管からの水漏れ、トイレ・お風呂からの水漏れなど、配管工事はさまざまです。
修繕箇所によって費用はバラバラですが、地中配管工事をおこなう場合は高額になる可能性が高いです。
2つ目の修繕例は、冷暖房などの空調です。
アメリカは広いので州によって気候がさまざまです。
1つの例としてテキサス州は季節ごとの変動が大きく、夏は40℃以上、冬は氷点下になることもあります。
極端な高低温が続くと冷暖房システムにも過剰な負荷が掛かり、設備が消耗して故障が発生します。
空調システムの交換となるとシステムが大きくなるほど高額になるので、その前に定期的なメンテナンスが必要です。
3つ目の修繕例は、屋根の修繕です。
屋根の修繕や張替えの費用は、修繕のなかでも高額の部類となります。
アメリカではハリケーンも発生したり、ゴルフボールやソフトボールくらいの大きさのひょうが発生したりするなど、日本とはまったく異なります。
そうなると、屋根が吹き飛んでしまったり、穴が開いてしまったりすると修繕費用がかさんでしまいます。
風災やひょう災などの自然災害に対応した保険加入は必須といえるでしょう。
4つ目の修繕例は、フェンス工事です。
アメリカ不動産の特徴例として、隣家との境に木造のフェンスを建てているケースが多いです。
経年劣化による腐食や自然災害によって損壊することがあります。
上記3つと比べると緊急度は落ちますが、隣家との関係性や景観維持もあるので修繕が必要となります。
修繕する広さがどれくらいかにもよりますが、木造フェンスの修繕費用は上記3つと比べると費用は高くありません。
投資物件の修繕やメンテナンスをおこなうときには、かかる費用を常に意識してコストパフォーマンスの高い工事をするようにしましょう。

まとめ

今回は、アメリカ不動産投資を検討中の方に向けて、アメリカ不動産の修繕の重要性について解説してきました。
アメリカでは「契約不適合責任」のような内容を定めた民法がないので、物件の引渡し後に不具合があっても、事前に確認していない買主の責任とされます。
アメリカ不動産の修繕事情は日本と異なります。
今回の記事を参考に、アメリカ不動産投資のご検討をされてみてはいかがでしょうか。