オーバーローンだと不動産売却できない？調べ方や対処方法を解説！

不動産売却におけるオーバーローンとは？

不動産を購入するときは、住宅ローンを組むのが一般的ですよね。
住宅ローンの返済期間の平均は約28年～34年と長期間のため、引っ越しなどで返済期間中に売る方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産を売却する際には、住宅ローンを返済してからでないと売ることができません。
とくに、冒頭でも述べたとおり、オーバーローンの場合は注意が必要です。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、わかりやすく言うと住宅ローンの残高が売却価格を上回っている状態のことを言います。
そのため、不動産を売却しても手元に資金が残らないばかりか、住宅ローンの残高を支払わなければなりません。
たとえば、以下のようなケースがオーバーローンになりやすいです。

●頭金なしのフルローン
●2％以上の高い利率
●返済期間が25年以上

上記はいずれもローンの返済額が高くなりますので、その分売却するタイミングによっては、オーバーローンになりやすいです。
住宅ローンを完済しなければ、金融機関が不動産を担保として設定した抵当権の解除もできないため、買い手がつきづらく売れなくなってしまいます。

アンダーローンとの違いは？

似たような言葉にアンダーローンと言う言葉もあります。
アンダーローンとは、オーバーローンと真逆で売却価格が住宅ローンの残高を上回っている状態のことを言います。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを一括返済することができるため、とくに問題はありません。
今オーバーローンであっても、タイミングによってはアンダーローンに変わることもあります。
たとえば、新築の不動産を購入した場合。
フルローンであれば、購入した時点からオーバーローンになるケースが多いです。
しかし、頭金を入金してローンを組んだ場合は、築5年～10年以内は高めの売却価格が期待できるため、アンダーローンで売れる可能性があります。
また、ローンを長年返済していくうちにオーバーローンからアンダーローンに変わる時期もあります。
不動産売却を急いでいる訳でなければ、基本的にはアンダーローンのタイミングで売却をしましょう。

不動産売却におけるオーバーローンの調べ方とは？

「自分の家がオーバーローンかどうかわからない」と言う方もいらっしゃるでしょう。
所有している家がオーバーローンかどうかを調べるには、住宅ローンの残高と家の価値を調べる必要があります。
それぞれの調べ方は以下のとおりです。

ローン残高の調べ方：返済予定表・残高証明書を確認する

住宅ローンの残高は、借り入れ先の金融機関から届く「ローン返済予定表」あるいは「残高証明書」で確認できます。
住宅ローンが固定金利の場合は、ローン借り入れ時にローン返済予定表を受け取ることが多いです。
金融機関によっては、Webサイト上で確認することもできますよ。
変動金利の場合は、半年ごとの金利見直し時に返済予定表が届きます。
残高証明書については、毎年10月～11月頃に借り入れ先の金融機関から郵送されてきます。
もしも、返済予定表も残高証明書もなくしてしまった場合は、金融機関に問い合わせて確認しましょう。

家の価値の調べ方：売却査定を受ける

不動産には定価がなく、売主と買主の合意によって値段が決まります。
そのため、需要と供給のバランスによって家の価値が変わります。
「自分の家がいくらで売れるのか」を判断するには、近隣にある同じような条件の物件がいくらで売り出されているのか、いくらで売れたのかを調べる必要があります。
地域ごとの取引情報については、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」で確認することができます。
また、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営をおこなっている「レインズ・マーケット・インフォメーション」でも地域の不動産取引情報を確認することができますよ。
とは言え、初めて不動産を売却する方が近隣の取引情報を見ても、自分の家と比較して客観的に価値を判断するのはむずかしいでしょう。
一番簡単に家の価値を調べる方法と言えば、不動産会社に売却査定を依頼することです。
弊社でも、売却査定を受け付けておりますので、東京都、千葉、埼玉、神奈川エリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
最後に、ローン残高と家の価値の価格がわかったら、両価格を照らし合わせてオーバーローンかどうかを判断します。
ローン残高のほうが家の価値よりも高ければ、オーバーローンとなります。

不動産売却時にオーバーローンだった場合の対処方法

では実際に、不動産売却時にオーバーローンだった場合、どうすれば良いのかも気になるところでしょう。
対処方法は以下の3つです。

手元の現金で返済する

不動産の売却価格で住宅ローンが返済できずとも、手元に貯金やそのほかの資金があれば、そちらをローン返済に回すことで問題なく不動産売却ができます。
とは言え、オーバーローン状態の場合は、貯金額では足りない方がほとんどでしょう。
だからと言って、親族から借りたり、消費者金融機関から借りたりしてまで現金を用意するのはおすすめできません。
あくまで、資金に余裕がある場合の対処方法となります。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、新居を購入するときの住宅ローンと売却する家の住宅ローンの残高を合算したローンのことを言います。
住み替えローンを利用すると、住宅ローンの残高は新しいローンに一本化されるため、オーバーローンの状態でも不動産を売却することができます。
ただし住み替えローンの審査は厳しいため、すでに住宅ローンの支払いを滞納していたり、収入が融資条件に合わなかったりする場合は、利用できない可能性もあります。
住み替えローンを利用したい場合は、まずは金融機関に相談しましょう。

任意売却をする

「すでにローンを滞納している」「ローン残高を返済する余裕がない」と言う方は、任意売却がおすすめです。
任意売却とは、借り入れ先の金融機関の同意を得て不動産を売却する方法になります。
通常オーバーローンの場合、借り入れ先の金融機関は住宅ローンの残高を一括返済しない限り、売却を許可しません。
しかし、オーバーローンで家が売れないからと言って所有者がローンを滞納し続けてしまうと、競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、所有者が損するだけでなく、債権者である金融機関も低い金額しか回収できなくなります。
そのため、競売にかけられる前に金融機関の許可を取って不動産を売却することができる任意売却があるのです。
任意売却をするときは、一般的に不動産会社に査定依頼を出してから、金融機関に査定額を提示し相談する流れになります。
任意売却は、所有者の意思を反映させた売却が可能なため、競売とのリスクを比較すると良心的な売却方法といえるでしょう。

まとめ

今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、オーバーローンとは何か、調べ方や対処方法について解説いたしました。
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態のことを言います。
オーバーローンかどうかは、ローン返済予定表や不動産売却査定をすることで確認できます。
「すでにローンを滞納している」「ローン残高を返済する余裕がない」と言う方については任意売却がおすすめです。
任意売却をする場合は、競売がおこなわれる前に早めの対処をする必要があるため、ご心配な方はぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。