不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや注意点を解説

不動産売却における契約不適合責任とは？

不動産売却における契約不適合責任とは、売買契約後に引き渡された物件が、契約の内容と合わない場合に売主が買主に対して負う責任のことを言います。
わかりやすい例で言うと以下のようなケースにおいて、契約不適合責任が発生します。

●シロアリ被害
●水漏れ
●土地面積の相違

売却する建物や土地に何か不具合があったとしても、それが契約書にしっかりと記載されていて、買主の合意のうえでの契約であれば問題ありません。
「契約書にはない不具合」が発覚したときに、契約不適合責任が問われるのです。

民法の条文

「契約不適合責任」については、民法の条文で定められています。
契約不適合責任が発生した場合に、買主は売主に対して、以下の4つの請求をおこなうことができます。

●追完請求
●代金減額請求
●損害賠償請求権
●契約解除請求

追完請求とは、たとえば、水漏れの不具合がある建物であれば「水漏れを修理してもらう」あるいは「ほかの物件を引き渡してもらう」など、契約内容に合った履行を請求することを言います。
代金減額請求では、購入代金の減額を請求することができます。
損害が発生した場合は損害賠償請求、売主が追完請求に応じない場合は、買主から契約を解除することも可能です。

民法の改正点

令和2年4月1日に施行された改正民法により、売主に対する責任や買主が請求できる権利が大きく変わり、契約不適合責任が誕生しました。
民法改正前は、引き渡す物件に「隠れた瑕疵（不具合）」があった場合に、売主に責任が発生しました。
しかし改正後は、不具合が隠れていようがいまいが「契約内容と合わない」場合に責任を負うことになります。
そのため、今後不動産売却をする際は、より慎重に契約内容を確認する必要があるのです。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

過去に不動産売却をした経験がある方は「瑕疵担保責任」と言う言葉のほうが、馴染みがあるでしょう。
前述の令和2年4月1日施行の民法改正によって、瑕疵担保責任は契約不適合責任と言う呼び方に変わりました。
では、具体的に民法改正によってどのような違いが出てくるのか気になりますよね。
主な違いは以下の3つです。

違い①買主が請求できる権利

大きな違いとしては、売主に責任が生じた際に、買主が請求できる権利が増えたことです。
瑕疵担保責任のときは、買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償請求」のみでした。
対して契約不適合責任の場合は、前章でも述べたとおり、上記にくわえて「追完請求」と「代金減額請求」ができるようになりました。
ただし、代金減額請求は、買主が売主に追完請求をしたにもかかわらず、催告した期間内に追完の履行がされなかった場合に限られます。

違い②責任の範囲

不動産売却における瑕疵担保責任は、引き渡す物件に隠れた瑕疵（不具合）があった場合に、責任が発生しました。
そして、売主がその瑕疵を知っていたかどうかは問わず損害賠償請求をすることができました。
賠償額の範囲は買主が「瑕疵がないものと信頼したことにより被った損害（信頼利益）」に限られます。
たとえば、売買契約に際しての登記費用や準備費用などが信頼利益に該当します。
対して契約不適合責任では、引き渡し物件の種類、品質または数量に関して契約の内容と合っていない場合に責任が問われます。
ただし、損害賠償請求に関しては売主に過失がある場合に限られます。
賠償額の範囲は、上述の信頼利益にくわえて「契約どおりであれば買主が得られた利益（履行利益）」になります。
たとえば、転売利益や利用利益が履行利益として挙げられます。

違い③期間の制限

瑕疵担保責任において、買主は「事実を知ってから1年以内に請求をしなければならない」との期間の制限がありました。
対して契約不適合責任では、「事実を知ってから1年以内に売主に通知しなければならない」との規定に変わり、通知した後に請求をする流れに変わりました。
ただし、上記の通知は物件の種類・品質が契約と合わない場合の規定です。
数量や移転した権利に関する契約不適合については、1年以内と言う期間の制限はありません。
また、売主が事実を知っていた、あるいは売主側の重大なミスによって知らなかった場合も期間の制限はありませんのでご注意ください。

不動産売却における契約不適合責任の注意点

では、不動産売却時に契約不適合責任のトラブルを回避するためには、どの点に注意すれば良いのか気になりますよね。
主な注意点は以下の3つです。

注意点①物件の状況を確認しておく

まずは、売却する物件に欠陥がないかをきちんと確認しましょう。
とくに、古い建物は給排水設備や屋根などが気づかぬうちに老朽化している可能性があるため注意が必要です。
とは言え、ご自身で家を隅々まで確認するのは大変ですよね。
そこで、売却前にあらかじめ「ホームインスペクション」をおこなっておくと安心です。
ホームインスペクションとは、建築士や住宅診断士などの専門家が、住宅の劣化の状況や修繕が必要な箇所などについて調査することを言います。
ホームインスペクションをしておくことで、事前に住宅に不具合がないかを確認することができますよ。

注意点②物件の状況について契約書に明記する

売買契約書を作成する際は、特約・容認事項に注意を払う必要があります。
契約不適合責任においては前述のとおり「契約書に記載があるかどうか」が重要になってきます。
売買契約書は基本的に仲介を依頼した不動産会社が作成しますが、売主の方は、事前にしっかりと気になる点を伝えておきましょう。
たとえば「近くを電車が通るため振動や騒音が発生する場合がある」「古い建物のため現在の耐震基準を満たしていない」などが容認事項となります。
また、雨漏りがある場合も隠さずにしっかりと伝えるようにしましょう。

注意点③通知期間に関する特約を買主合意のうえで設定する

前章で、契約不適合責任は「事実を知ってから1年以内に売主に通知」との規定があると解説しましたが、買主の合意があれば特約で期間を短縮することが可能です。
一般的には、引き渡しから3か月以内と特約で定めることが多いです。
ただし、売主が法人の場合は消費者契約法の規定により通知期間短縮の特約は設けられないためご注意ください。
個人で不動産を売却する方については「忘れたころに通知が届いた」とならないよう、通知期間の短縮は特約で決めておくことをおすすめします。

まとめ

今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや注意点を解説いたしました。
契約不適合責任とは、売買契約後に引き渡された物件が、契約の内容と合わない場合に売主が買主に対して負う責任のことを言います。
たとえば、契約書に書かれていない「シロアリ被害」や「雨漏り」が発覚した場合などに責任が発生します。
トラブルを回避するためにも、事前にしっかりと契約書に特約・容認事項を記載するようにしましょう。