日影規制や北側斜線制限とは？土地購入時に大切な注意点を解説！

土地購入に関係する日影規制とは？

日影規制とは、建物を建てる際に、周囲の住宅の日照を妨げないよう、建物の高さを制限する規制のことを言います。
日影規制の読み方は2とおりあり「ひかげきせい」または「にちえいきせい」と読みます。
敷地境界線から一定の範囲について、一定の時間以上は日影が発生しないように「日影時間の上限」や「規制対象となる建物の高さ」などの基準が定められています。
ただし、地方公共団体の条例により規制の対象となる区域や規制内容の基準が決まるため、地域によって規制内容は異なります。
日影規制の基本的な内容については、以下のとおりです。

冬至の日を基準にして測定

周囲の住宅の日照を妨げないように高さを制限すると言われても、季節によって、太陽の角度や日照時間は異なります。
そこで日影規制では、一年でもっとも影が長くなる12月22日ごろの冬至の日を基準に、建物の高さを制限しています。
そして、規制がかかる時間帯は冬至の日の午前8時～午後4時まで、周囲の住宅が一定時間以上において日陰とならないように建物の高さが規制されます。
ちなみに、北海道の場合は日照時間が異なるため、午前9時～午前3時となります。

日影規制の表記の見方

日陰の規制時間や高さについては「◯-◯h／◯m」と表記されます。
「◯-◯h」とは、敷地境界線から5～10mの範囲と、10mを超える範囲における日陰の規制時間を表します。
たとえば「4-2.5h」と記載されている場合は「5～10mの範囲は4時間、10mを超える範囲は2.5時間」については日影が生じても良い上限時間との定めになります。
「◯m」は、日影規制のかかる位置である「測定した地面からの高さ」を表します。
たとえば「測定した地面からの高さが4m」と定められている場合は、上記規制時間と合わせると「4-2.5h/4m」と表記されます。

規制対象の用途地域の種類

用途地域とは、計画的な都市を作るために、住居や商業などの用途に応じて分けられた地域のことです。
日影規制では、その用途地域の種類によって、規制される建築物や
規制対象となる用途地域の種類は以下のとおりです。

●第1種・第2種低層住居専用地域
●田園住居地域
●第1種・第2種中高層住居専用地域
●第1種・第2種住居地域、準住居地域
●近隣商業地域、準工業地域
●用途地域の指定のない区域

用途地域の種類は物件資料に記載されておりますので、土地を探す際には要チェックです。

土地購入に関係する日影規制の注意点とは？

では、実際に土地を購入する際にどのようなポイントに注意すれば良いのかも気になると思います。
主な注意点は以下の3つです。

注意点①3階建ての家を建てるとき

日影規制は、前述のとおり用途地域によって規制対象となる建物の高さが異なります。
そこで、もっとも厳しい規制がかかるのが第1種・第2種低層住居専用地域と田園住居地域です。
第1種・第2種低層住居専用地域では「軒の高さが7mを超える、または地上3階以上の建物」に規制がかかります。
そのため、上記地域において3階建ての家を建てるときには注意が必要です。
ちなみに、上記地域以外の用途地域については、高さ10m超えの建物が規制対象となります。

注意点②日影規制の時間

日影規制の時間は「日影になる時間の上限」を表します。
日影規制があるからと言って「常に日が当たる状態にしなければならない」と言うわけではありません。
また、日影規制は「地面に対する日影」ではなく「周囲の建物の中に太陽光が入るかどうか」を測定しています。
そのため、日影規制の時間が短くても、地面は日が当たらず暗いままの可能性もあります。
ガーデニングを趣味にしている方は「周りにどのような建物が建つのか」なども注意しながら土地を選ぶと良いでしょう。

注意点③用途地域をまたいでいる場合

購入した土地の敷地が2つ以上の用途地域をまたいでいる場合は、どちらの規制もクリアする必要があるため、注意が必要です。
たとえば「第1種・第2種低層住居専用地域」と「第1種・第2種中高層住居専用地域」にまたいでいる場合。
低層住居専用地域の規制を基準に、2階建てまでの建物を設計するのであれば、どちらの地域においても規制対象外となるため、とくに問題はないでしょう。
一方で、中高層住居専用地域の規制に合わせて建物を建てようとすると、低層住居専用地域側の規制にひっかかる可能性が高いため注意が必要です。
用途地域をまたぐ土地を購入する際は、規制が厳しい方の地域を基準に家を建築すると良いでしょう。

土地購入に関係する北側斜線制限とは？日影規制との違い

北側斜線制限とは、建物を建てる際に、隣接する北側の住宅の日当たりに配慮するために設けられた制度です。
日影規制と同様に、隣地の日照を妨げないように、建築する建物の高さに制限がかかります。
日影規制との違いや北側斜線制限で気を付けるポイントは以下のとおりです。

規制内容

北側斜線制限がある土地を購入した際は、自分が建てる建物の北側にある住宅の南方向からの日当たりに配慮した建物を設計する必要があります。
具体的には、北側の隣接地との境界線から垂直に5mまたは10m上がったところから、一定の傾斜をつけて線を引き、その範囲内で建物を建てるようにしなければなりません。
たとえば、街中で北側の屋根だけが斜めになっている住宅や、北側が階段状にバルコニーになっているマンションを見かけたことはありませんか？
北側斜線制限によって建てられた建物は、上記のように一見するとおしゃれな建築デザインに見える外観をしています。
なお、傾斜の起算点や傾きの程度については、建物を建てる用途地域や北側隣接地の状況によっても異なります。

対象となる用途地域

北側斜線制限の対象となる用途地域は以下の3つです。

●第一種・第二種低層住居専用地域
●第一種・第二種中高層住居専用地域
●田園住居地域

ただし、第一種・第二種中高層住居専用地域において日影規制が適用されている場合は、北側斜線制限はかかりません。
それは、日影規制のほうがより厳しい高さ規制となっているためです。

緩和措置もある

北側斜線制限は、北側の隣接地の状況によって規制内容が緩和されることもあります。
北側斜線制限の緩和条件は以下の3つです。

●道路がある
●川や池、公園になっている
●地盤面の高低差がある

北側の敷地が上記3つに当てはまる場合は、通常よりも少し高い建物を建てられる可能性があります。

まとめ

今回は、土地の購入を検討中の方に向けて、日影規制の概要や注意点と北側斜線制限について解説いたしました。
日影規制と北側斜線制限は、土地に建物を建てるときに、近隣の住宅の日当たりに配慮するために、建物の高さに制限をかける制度です。
土地を購入して家を建てる予定の方は、ぜひこの記事を参考に、お探しの土地の用途地域の種類やどのような建築規制があるのかをご覧になってみてください。
弊社のほうでも東京都23区を中心に土地の売買を承っておりますので、ご不明点あれば、お気軽にお問い合わせください。