心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？告知義務についても解説！

不動産売却における「心理的瑕疵」とは？

心理的瑕疵（読み方：しんりてきかし）とは、売買する物件に対して、心理的に嫌悪感を抱くような事柄（瑕疵）のことを言います。
心理的に嫌悪感を抱くような事柄とは、たとえば以下のようなケースが該当します。

●殺人や自殺などの事故物件
●騒音・悪臭などの周辺環境の問題
●インターネット上の悪評

ポイントは「一般的に見て、住み心地の良さに欠けると感じることに合理性があるかどうか」です。
その点を踏まえると、自分が住む前に殺人や自殺などの事故があった家は、一般的に考えても住みにくいでしょう。
また、騒音や悪臭など、物件自体に問題はなくとも周辺環境に不快感を抱くような問題がある場合は「住み心地の良さに欠ける」と言えます。
SNSや口コミサイトなど、インターネット上で悪評が広まっている物件についても、程度によっては心理的瑕疵となる可能性があります。

そもそも瑕疵（かし）とは何か？

瑕疵（かし）とは、傷や欠点、不具合のことを言い、法律上は「当事者の予期するような状態や性質が欠けている」ことを意味します。
不動産売却においては「その物件が通常は備えているべき品質・性能があるか」や、「買主がその物件の品質・性能をどこまで予定して購入したか」などから判断します。
その点、心理的瑕疵は物理的瑕疵と違って、物件を見ただけではわからないでしょう。
そのため法律では、不動産売却時に物件に心理的瑕疵がある場合、売主が買主に「心理的瑕疵があること」を告知する義務を定めているのです。

心理的瑕疵ではないケース

前述の心理的瑕疵のケースに該当する場合でも、その瑕疵が一時的なものについては、心理的瑕疵とは認められません。
たとえば、物件を購入後に、周辺からの悪臭や騒音などで買主が心理的に嫌悪感を抱いたとしても、それが一時的なものであれば、法律上「心理的瑕疵」とは言えません。
心理的瑕疵とは、あくまで「通常、人にとって住み心地の良さに欠ける状態が常にあること」を言います。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？

では実際に、心理的瑕疵がある物件を売却する場合は、どのような影響があるのかも気になるところでしょう。
心理的瑕疵が不動産売却に与える影響は、以下の3つです。

売却金額が安くなる

前章でも述べたとおり、心理的瑕疵がある物件は買主に告知する必要があります。
当然ながら、心理的瑕疵がある物件は通常の物件よりも人気が落ちます。
そのため、相場価格よりも値下げをしないと買主がつかないケースが多いです。
とは言え、どのくらい値下げをするかは、心理的瑕疵の程度によって異なります。
最初から大きくは値下げせずに、購入希望者と交渉したうえで売却金額を決めると良いでしょう。

隠すと損害賠償を請求される

前述のとおり、心理的瑕疵があることを告げずに買主に不動産を売却した場合は、損害賠償を請求される可能性があります。
法律上、心理的瑕疵の告知義務違反となり、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負うことになるからです。
契約不適合責任とは、簡単に言うと「引き渡された物件が契約内容と一致しない場合に売主が買主に対して負う責任」のことです。
そして、心理的瑕疵があることを買主が引き渡し後に知った場合は「契約内容と一致しない」と判断され、契約違反となってしまうのです。
たとえば、過去の判例では、売買する物件内で自殺や殺人事件などがあったことを告げずに売却して、損害賠償を請求されたケースがあります。
そのため「売却する物件が心理的瑕疵に該当するかもしれない」と迷った場合は、不動産会社に相談するようにしましょう。
弊社のほうでも、東京都23区を中心に、千葉県、埼玉県、神奈川県での不動産売却の相談を受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

ハウスクリーニングやリフォーム費用がかかる

もし事件や事故があったことで部屋が汚れてしまった場合は、ハウスクリーニングが必要となることもあるでしょう。
とくに、においや汚れが染みついている場合は、自分で掃除するのはむずかしいです。
また、失火による死亡事故の場合は、部屋が焼けているため、リフォームが必要となるケースもあります。
そのため、心理的瑕疵物件は通常の不動産売買よりも諸費用がかかると考えておいたほうが良いでしょう。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは？

「心理的瑕疵がある物件は、買主にその内容を告知しなければならない」と言われても、具体的にどの程度の内容まで告知すれば良いのか迷うところでしょう。
そこで国土交通省は「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン」を作成し公表しています。
不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドラインの内容は以下のとおりです。

告知すべき内容

取引する不動産において、過去に殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生している場合、宅地建物取引業者は、以下の内容を売主から聴取し、買主に対して告知する必要があります。

●事案の発生時期
●場所
●死因

なお、老衰や病死などの自然死については、告知義務はありません。
ただし、自然死であっても、孤独死で長期間にわたって発見されなかったことによって特殊清掃が必要となった場合は告知義務があります。
心理的瑕疵物件を所有している方は、仲介を依頼する不動産会社に隠さず上記内容を事前に伝えましょう。
なお、このガイドラインでは「人の死に関する事項」についてのみ取り扱っており、前章で述べた周辺環境については触れておりません。
周辺環境が気になる場合も「心理的瑕疵にあたるかどうか」は個別の判断が必要になるため、事前に不動産会社に相談するようにしましょう。

告知すべき期間

「事件や事故が発生してからいつまでの期間、告知が必要なのか」について、ガイドラインでは「経過した期間によらず告知を要する」とあります。
そのため、不動産売買の場合は、基本的にいつ事件や事故が起こったかに関わらず、告知する必要があります。
とは言え、売主の方も相続で譲り受けた物件で、何十年も前のことはわからない場合もあるでしょう。
そのため、あくまで知っている範囲を告知すれば良いとされており、売主の方が知らなかった場合は、告知は不要です。

まとめ

今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、心理的瑕疵の概要や、不動産売却に与える影響と告知義務について解説しました。
不動産における心理的瑕疵とは、売買する物件に心理的に嫌悪感を抱くような事柄（瑕疵）があることを言います。
心理的瑕疵が不動産売却に及ぼす影響としては、相場よりも売却金額を値下げする必要があったり、リフォームやハウスクリーニング費用がかかったりすることなどが挙げられます。
心理的瑕疵の告知義務については、国土交通省のガイドラインを基準に判断すると良いでしょう。