法人化して不動産投資をおこなう方法とは？メリット・デメリットも解説

個人で不動産投資をしている方から「法人化したほうが良いのか」とのご相談をよくうけます。
そこで今回は、不動産投資を検討中の方に向けて、法人化する方法や、メリット・デメリットを解説いたします。
ぜひ、参考までにご覧ください。

法人化して不動産投資をおこなう方法とは？

法人化して不動産投資をおこなうには、まず会社設立の手続きが必要となります。
以下で、設立する会社の種類や設立方法を解説いたします。

設立する会社の種類

不動産投資における会社の種類は以下の2種類になります。

●不動産管理会社
●不動産所有会社（プライベートカンパニー）

他の個人や法人が所有する賃貸物件の管理や運用をおこなうための法人を設立する場合は、不動産管理会社となります。
不動産を自己の法人で所有する場合は、不動産所有会社を設立することになります。
すでに、個人で不動産を所有していて、個人から法人に切り替えたい方は、不動産所有会社を設立することになります。
また、法人化する際は、会社形態も決める必要があります。
会社の形態は以下の4種類に分かれます。

●株式会社
●合同会社
●合名会社
●合資会社

ちなみに、不動産投資においては、株式会社か合同会社を選ぶ投資家が多いです。

設立方法

会社を設立するには、以下の設立事項を定める必要があります。

●社名
●所在地
●資本金
●発起人
●取締役

社名はある程度は自由に決められますが、同地域にある同業種と同じ社名は使えなかったり「○○投資銀行」などの見た人が誤解したりするような社名は禁止されています。
会社所在地は、自宅にすることもできます。
資本金は、1円からも可能ですが、一般的には数十万円～数百万円です。
発起人や取締役は、会社を設立する本人が務めることになりますが、家族や知人も一緒に投資をする場合は、複数人でもかまいません。
設立事項が決まったあとは、会社の印鑑や手続き書類の作成をおこないます。
なお、令和3年2月の法改正によって、オンラインで会社設立の登記申請をした場合は、印鑑届出書の提出は任意となりました。
ただし、金融機関で不動産投資の融資を受ける際には、印鑑の押印を求められることがまだまだ多いため、会社の実印は作っておいたほうが安心でしょう。
必要書類の作成が完了したら、法務局に提出します。
申請が受理されると、約1～2週間ほどで登記完了証が交付されて、法人化の手続きが完了となります。

法人化して不動産投資をおこなうメリットとは？

法人化の方法がわかったところで、法人化するメリットも気になるところでしょう。
法人化して不動産投資をおこなう主なメリットは以下の3つです。

1.節税ができる

法人が不動産投資をする場合と、個人が不動産投資をする場合では、税率に大きな違いがあります。
たとえば、個人と法人の最大税率を比べると以下のような違いがあります。

●個人の税率（所得税＋住民税）：55％
●法人の税率：約38％

このように、不動産投資で大きな利益が出た場合は、法人化したほうが節税できるというメリットがあります。
とくに、不動産投資以外の収入も多い方については、最初から法人化して不動産投資をおこなったほうが節税対策となります。
目安としては、課税所得が900万円を超える場合は法人化したほうが良いでしょう。
また、法人の場合、経費として計上できる範囲が個人よりも広い点もメリットとなります。

2.融資が受けやすい

2つ目のメリットは、法人化したほうが金融機関から融資を受けやすいという点です。
不動産投資においては、すべて自己資金でおこなうよりも、金融機関から融資を受けておこなったほうがレバレッジをかけられます。
しかし、個人で融資を受けるとなると審査がとおりにくいこともあります。
一方で、法人の場合は、事業として投資をおこなうことになりますので、個人よりも信用がされやすく、融資が受けやすいと言うメリットがあります。
金融機関によっては、融資額や金利についても、個人よりも有利に借りることができるでしょう。

3. 長期にわたって損失の繰越控除ができる

不動産投資でもし損失が出た場合でも、法人化していると個人よりも損失の繰越控除を長期にわたっておこなえるというメリットがあります。
損失の繰越控除とは、確定申告をする際に、その年の利益と損益通算をしてもなお損失が大きい場合、数年にわたってその損失を繰り越すことができる制度のことを言います。
個人事業主でも、青色申告によって損失の繰越控除はできますが、最大3年までしか繰り越せません。
一方で、法人の場合は、最大10年にわたって損失の繰越控除ができます。
そのため、損失が大きい場合においても、法人化することで節税ができるというメリットがあります。

法人化して不動産投資をおこなうデメリットとは？

法人化して不動産投資をおこなうメリットがわかったところで、デメリットも気になるところでしょう。
法人化して不動産投資をおこなうデメリットは以下の3つです。

1.設立手続きの手間がかかる

前述のとおり、法人化するには、会社設立の手続きが必要となります。
効率的に手続きが進んだとしても、手続き完了までに2週間～3週間ほど時間がかかるため、忙しい方にとっては手間に感じるでしょう。
とは言え、一般的には設立の手続きは司法書士に依頼することが多いです。
自ら手続きをおこなうこともできますが、複数の書類を用意したり、定める事項や確認事項も多かったりなど、法人化の手続きは煩雑で大変でしょう。
なお、司法書士に依頼する場合の報酬は目安として6万円～10万円ほどです。

2.設立費用がかかる

2つ目のデメリットは、設立費用がかかる点でしょう。
会社の設立費用は、会社の形態によっても異なりますが、目安として株式会社の場合は主に以下の費用がかかります。

●定款用収入印紙代：4万円（電子定款の場合は不要）
●定款の認証手数料：3～5万円
●定款の謄本手数料：約2千円
●登録免許税：15万円または資本金額×0.7％のどちらか高いほう

上記を合計すると約25万円となりますが、さらに司法書士に設立手続きを依頼することも考えると、約30万円はかかるでしょう。
ただし、合同会社の場合は、定款の手数料や謄本手数料がかからず、登録免許税も株式会社より安いため、最低額6万円で設立することもできます。
いずれにせよ、設立費用が6万円～30万円ほどかかる点はデメリットでしょう。

3.維持費用がかかる

法人化すると、記帳や確定申告の手続きが複雑になります。
そのため、一般的には税理士に申告の代行を依頼したりや顧問契約を結んだりすることになります。
税理士と契約を結べば当然、報酬費用がかかります。
会社の規模にもよりますが、税理士報酬の相場は年間30万円～50万円ほどかかります。
このような、維持費用がかかるという点はデメリットでしょう。
ただし、不動産投資の収益が大きければ、税理士に依頼することで節税対策が取れるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資を検討中の方に向けて、法人化する方法や、メリット・デメリットを解説いたしました。
法人化して不動産投資をおこなうには、まず初めに会社設立の手続きが必要となります。
法人化するメリットは、個人よりも税率が低く節税対策ができる点や、融資が受けやすい点です。
反対にデメリットは、会社設立に手間がかかる点と、費用がかかる点です。
ぜひ、この記事を参考に、法人化して不動産投資をおこなうことをご検討ください。