海外不動産投資でよくある失敗例とは？3つのリスクをご紹介

これから海外不動産への投資を検討中の方は「どのようなリスクがあるのか」「どんなことで失敗するのか」と、気になるところでしょう。
不動産投資は高額な取引となるため、失敗をするとその分損失も大きいです。
そのため、事前にリスクを調べて、失敗の可能性を下げておきたいところです。
そこで、今回は、海外不動産への投資を検討中の方に向けて、よくある失敗例を3つご紹介します。
ぜひ、参考までにご覧ください。

海外不動産投資の失敗例①購入時の理解不足

海外で不動産投資をするときは、どうしても言語の壁があります。
そのため、不動産購入時に内容をよく理解せずに契約を結んでしまい、失敗するパターンがとても多いです。
海外で不動産を購入する際は、日本とは法律が異なるため、主に以下の5項目をよく確認する必要があります。

1.外国人の所有が可能か

国によっては、法律で外国人の所有が認められなかったり、所有期間の制限があったりすることがあります。
そのため、常にその国の最新の法律を確認するようにしましょう。

2.契約相手

海外で不動産投資をする際は、取引の交渉をした相手と実際の契約相手が異なる場合もよくあります。
契約書面上で実際の契約相手は誰なのか、信頼できる相手かどうかもしっかりと確認しておいたほうが良いでしょう。

3.不動産に欠陥があった場合の責任

海外の不動産投資では、なかなか現地に出向くことがむずかしいことから、物件を見ずに購入して失敗するパターンがとても多いです。
そのため、物件の引き渡し後に欠陥や不具合が発覚した場合には、誰がどの範囲まで責任を負うかを購入時に決めておくことも重要なポイントです。

4.家賃や税金

賃貸物件に投資する場合は、どの程度の家賃収入が見込めるか、税金はどのくらいかかるのかもしっかりと確認しておきましょう。
とくに、保証賃料や利回りだけを見て購入すると「入居者が決まらずに保証賃料が入らない」「高利回りを期待して購入したのに、税金が高い」となり、思うような収益が得られずに失敗するパターンが多いです。
家賃が相場とあっているのか、どのような世帯をターゲットとしているかについても確認しておくことで失敗を防げるでしょう。

5.権利関係

海外不動産の購入時には、オーナーがどのような権利を得ることができるのか、権利の保護はどのようになされるのかを確認せずに失敗するケースがあります。
権利とは、たとえば所有権、土地の使用権、建設権などです。
日本では、所有権や使用権は不動産登記制度によって権利が記録されますが、海外ではどのように権利が記録されるのかもしっかりと確認しておきましょう。

海外不動産投資の失敗例②建築されない

日本では、建築済みの不動産に投資をするため「建築されない」と言われてもイメージがつきにくいでしょう。
東南アジアなどの新興国に不動産投資をする際は、一般的に「プレビルド方式」で、建築工事の完成前に物件を購入します。
そのため、投資した不動産が建築されないという失敗例がよくあるのです。

プレビルドとは

プレビルドとは、新築物件に投資をする際に、建物完成前に購入代金の一部を支払うという方法です。
建物完成前に契約することで安い価格で購入することができ、完成時には高い価格で売却できるというメリットがあります。
そのため、海外不動産投資では人気の投資手法です。
ただし、日本では馴染みのない投資方法のため、失敗するケースが多いのです。

プレビルドのリスク

冒頭でも述べたとおり、プレビルド方式での投資は契約した物件が「建築されない」と言うリスクがつきものです。
たとえば、契約した不動産会社やデベロッパーの倒産、災害や社会情勢の変化によって建設が中断されたり頓挫したりすることがあります。
もしも上記の理由で、投資した物件が建築されない場合は、先に支払ったお金は戻ってきません。
このような失敗を回避するためには、信頼できるデベロッパーと契約を結ぶようにすると良いでしょう。
また、プレビルド方式での不動産投資は、建設計画が遅延すると言うリスクもあります。
建築が完成するまでの間は、不動産収入が得られないため、資金効率が悪いと言うデメリットがあります。
プレビルド物件に投資をする際は、プロジェクトの内容や建設が遅延した場合の保証などもしっかりと確認しておくと良いでしょう。

建築されない物件の特徴

新興国のプレビルド物件は、売り上げをそのまま建設資金に回していることが多いため、売れ行きが悪いと建築されない可能性が高いです。
とくに、販売開始から1年を経過しているプロジェクトは、売れ行きが悪い可能性があるため要注意です。
そのため、プレビルド物件に投資をする際は、プロジェクトの売れ行きや開発事業者の企業規模を確認することが大切です。
また、近年は、完成前から家賃を保証するプロジェクトもあるため、契約条件も比較検討することで、失敗を回避することができるでしょう。

海外不動産投資の失敗例③カントリーリスク

日本は海外と比べて治安が良く、政治情勢も安定しています。
しかし、海外不動産投資をする際は、その国の政情や治安も考慮しないと失敗するリスクが高いです。

カントリーリスクとは

カントリーリスクとは、投資対象国の政治や経済、社会環境の変化によって、投資した物の価値が変動するリスクのことを言います。
とくに、不動産は社会情勢に影響を受けやすいため注意が必要です。
たとえば、不動産投資をした国で政情不安によるクーデターや、テロなどがおこった場合は、建物が壊されたり、財産が没収されたりなど、大きな損害を被る可能性が高いです。

政情不安のリスク

では、実際に、どのような国で政情不安によるカントリーリスクがあったのか気になるところでしょう。
もっとも有名なのは、2009年のギリシャ危機です。
政権交代によって、隠されていた国家の財政赤字が明るみになり、国債の格付けや不動産価格が大幅に下落。
投資家に大きな影響を及ぼしました。
投資先として人気の東南アジアにおいても、タイの反政府デモやミャンマーのクーデターなどがありました。
また、近年はウクライナとロシアの戦争も気になるところでしょう。
とくに、戦争は争っている国だけでなく、近隣諸国や貿易国にも影響を及ぼすため、今後とも政治情勢に注意が必要です。

法律の違いによるリスク

カントリーリスクの一つに、法規制や法律の違いによるリスクもあります。
たとえば、国によっては海外送金の厳しい規制や、投資対象の規制などがあります。
また、アメリカは日本と比べて訴訟の多い国のため、契約を結ぶ際に注意が必要です。
アメリカでは、日本人にとっては些細なことであっても、訴えられる可能性があるため、不動産売買の際は、責任の範囲をより明確にしておかないと後々トラブルに発展する可能性があります。
そのため、アメリカに不動産投資をする場合は、訴訟対策もしておくことが大切です。

まとめ

今回は、海外不動産への投資を検討中の方に向けて、よくある失敗例を3つご紹介しました。
海外不動産を購入する際は、内容をよく理解しないまま契約すると失敗するため気を付けましょう。
また、プレビルド方式で投資した物件は、建築されないリスクもあるため注意してください。
不動産投資をする国を選ぶ際は、カントリーリスクも要チェックです。
ぜひ、この記事を参考に、海外不動産投資をご検討ください。