国内と海外のリートを比較！メリット・デメリットとは？

不動産投資をしている投資家のなかには、リートを参考指標として見ている方もいらっしゃるでしょう。
リートは証券取引所に上場する不動産投資信託です。
リートの価格の動きを見ることで、国内や海外の不動産の需要や価格の動きを知ることができます。
そこで今回は、海外の不動産に興味がある方に向けて、国内リートと海外リートの違いやメリット・デメリットを解説します。
ぜひ、参考にご覧ください。

国内と海外のリートを比較！そもそもリートとは？

不動産投資を始めたばかりの方は、そもそもリートが何かご存じない方もいらっしゃるでしょう。
リート（REIT）とは、英語のReal Estate Investment Trustの頭文字をとった名前で、不動産投資信託のことを指します。
不動産投資信託は、証券会社が取り扱っている金融商品の一つで、不動産を投資対象とした投資信託です。
複数の投資家から集めた資金をもとにテナントビルや商業施設などの大型不動産に投資をし、そこから得た収益が投資家に分配される仕組みです。
プロの運用会社がリートで投資する不動産を選んだり運用したりするため、初心者でも簡単に投資することができます。
また、リートは実物不動産投資と違って、個人投資家が手を出せないような大型の不動産に投資できるのが特徴的です。
たとえば、以下のような大型の不動産に投資をします。

●オフィスビル
●マンション
●ホテル
●商業施設
●倉庫

通常の不動産投資では、不動産投資用のローンを組んで、借り入れ額の範囲内で不動産購入をすることになります。
その点、リートの場合は、複数の投資家の資金で対象不動産に投資をするため、数万円の小額から始めることができます。
ただし、リートは株式と同じように証券取引所に上場している金融商品のため、実物の不動産投資よりも値動きが激しい特徴があります。
そのため、ハイリスク・ハイリターン商品の部類に入ります。
リートを購入する場合は、証券会社の口座を開設してネットや窓口で取引をすることになります。
口座に資金を入れておけば気軽に売買できるため、流動性が高い商品となります。
一方で、上場廃止や分配金の下落、運用会社の倒産リスクなどがあります。
上場廃止となると証券取引所での売買ができなくなり、商品の価値がゼロとなるため、どのリートに投資するかは慎重に選んだほうが良いでしょう。

海外と比較した国内リートのメリット・デメリット

リートの仕組みがわかったところで、国内リートはどのような特徴とメリット・デメリットがあるのでしょうか。
リートの発祥の地は1960年代のアメリカですが、日本では2001年9月に誕生しました。
日本では、REITにJapanのJをつけ、J‐REIT（ジェイリート）と呼ばれます。
上場している銘柄数は約60銘柄、時価総額は約17.6兆円と規模の大きい市場です。

国内リートのメリット

国内のリートの最大のメリットはリアルタイムで購入できる点です。
インターネットで気軽にリアルタイムの値動きを見ながら売買できるため、海外リートと比べると購入しやすいと言えます。
また、投資対象となる不動産は比較的に収益安定性の高い賃貸物件を選んでいるため、比較的に安心して投資ができます。
そして国内リートは、2021年8月時点で先進国REITに占める国別時価総額の割合がアメリカに次いで世界2位となっており、世界的に見て市場規模が大きい点も魅力的です。
国内の不動産に投資をしているため、情報が取得しやすい点もメリットでしょう。
たとえば、都内のオフィスビルに投資しているリートであれば、その地域の不動産価格や人の動き、実際の建物を見るなどである程度の将来性や収益を分析することができます。
そして、海外のリートは土地勘がわからず投資対象の不動産の将来性の予測がむずかしいため、投資初心者にとっては国内のリートのほうがわかりやすいでしょう。

国内リートのデメリット

反対にデメリットは、投資対象となる不動産が少ない点が挙げられます。
国内リートは基本的に居住用不動産やテナントビル、物流不動産が多く、投資対象の不動産のバリエーションがあまりありません。
すべて日本国内の不動産に投資されることから、海外と比べると投資範囲が狭く感じる点もデメリットでしょう。
さらに、海外リートと比べると利回りも低い傾向にあります。
それは、国内リートは賃料収益が中心となることから、インカムゲインとなる分配金が限られるからです。
そのため、国内リートの分配金の利回りは、3％～4％が相場となります。
その点、海外リートの利回りは10％を超えるものもあるため、国内リートの利回りでは物足りないと感じる方もいるでしょう。
しかし、高利回りはその分ハイリスク・ハイリターンとなるため、安定収益がほしい方については国内リートのほうが向いていると言えます。

国内と比較した海外リートのメリット・デメリット

国内リートの特徴やメリット・デメリットがわかったところで、海外リートの特徴やメリット・デメリットはどうでしょうか。
日本を除いて、リートを多く取り扱っている国は以下のとおりです。

●アメリカ：219銘柄
●オーストラリア：49銘柄
●イギリス：87銘柄
●シンガポール：39銘柄

上記の銘柄数は2021年3月末時点の数値となります。
海外リートは、圧倒的にアメリカの銘柄数が多く市場規模が大きいです。

海外リートのメリット

海外リートのメリットは何と言っても、分散投資ができる点です。
不動産証券化協会によると、日本のリートは、オフィスビルが約41％、商業施設が約17％、住宅が約14％と投資対象の不動産の種類が偏っていますが、海外リートはさまざまな種類の不動産に分散投資をしています。
たとえば、上記の不動産以外にも産業施設やヘルスケア、ホテル・リゾートなど、幅広い種類の不動産に分散投資がされています。
そのため、利回りも高く、倒産などのリスク回避にもなります。
また、近年はネットワークサーバーやデータ通信機器などの設置に特化したデータセンタービルや無線電波塔（セルタワー）に投資するリートも人気です。
AI技術の発達により、データセンタービルやセルタワーの需要は高まることが予想されるため、これらに投資している海外リートは魅力的でしょう。

海外リートのデメリット

海外リートの最大のデメリットは、気軽に個別銘柄を売買できない点です。
海外の証券取引所に上場しているリートを買うためには、その国での口座開設が必要となります。
海外の証券口座を開設するのは外国人ということもあってむずかしいため、海外リートに投資する場合は、海外の指数に連動したリートETFに投資をすることになります。
ただし、リートETFはリートの個別銘柄とは異なり、さまざまなリートの指数に連動するものなので、高い利回りが期待できる反面、値動きを予測するのはむずかしいでしょう。

まとめ

今回は、海外の不動産に興味がある方に向けて、国内リートと海外リートの違いやメリット・デメリットをご紹介いたしました。
リートとは、複数の投資家の資金で対象の不動産に投資をする投資信託の一種です。
国内リートのメリットは、リアルタイムで購入ができ、海外リートと比較して情報の収集がしやすい点です。
一方でデメリットは、利回りが低く分散投資ができない点です。
対して、海外リートのメリットは分散投資ができて、国内リートよりも利回りが高い点です。
一方でデメリットは、個別銘柄を買うハードルが高い点と、値動きの予測が難しい点です。
ぜひこの記事を参考に、不動産投資に興味を持っていただければ幸いです。