ミャンマー不動産は今後どうなる？課題や注意点を解説！

ミャンマー不動産は東南アジアのなかでも投資家の注目を集める国でしたが、近年は政治的混乱が続いており、心配している方も多いでしょう。
とくに、2021年の軍事クーデターは不動産市場にも大きな影響を及ぼしました。
そこで今回は、海外不動産への投資を検討中の方に向けて、ミャンマー不動産の今後や課題、注意点について解説します。
ぜひ、参考にご覧ください。

今後のミャンマー不動産はクーデターで下落？

ミャンマーは、東南アジアのインドシナ半島に西部に位置する共和制国家で、日本の約1.8倍の面積を持つ、自然豊かな国です。
第二次世界大戦中は日本に占領され、ビルマ国としてイギリス領から独立しましたが、戦争後はイギリス領地に戻りました。
その後のミャンマーでは、軍事政権と民主政権が争ってなかなか政権が定まらず、1962年と1988年にもクーデターが起きています。
2015年には、国民民主連盟（NLD）が総選挙で圧勝し、ミャンマーが民主化に進むと投資家の期待が膨らみました。
実際に、2016年～2019年頃までは東南アジアの最後のフロンティアとして海外投資家から人気を集め、再開発が進んで経済成長率も上がりました。
しかし、2021年2月に軍事クーデターが勃発。
民主政権から軍事政権へと逆戻りし、ミャンマー国内は暗澹たる状況となっています。

不動産販売の減少

2021年の軍事クーデターは、不動産市場にも影を落としました。
不動産販売は約30％減少し、賃貸市場も約60％減少しています。
ミャンマー軍の強引な政権奪還に反発した国際社会による経済制裁や民衆の大規模デモによって経済は停滞し、不動産取引どころではない現状です。

外国人駐在員の帰任

クーデター以降の政情が不安定なミャンマーでは、治安も当然悪くなります。
そのため、日本を始めとする外国人駐在員も続々と母国に帰任し、それに伴って賃貸需要が減っている状況にあります。
また、外資企業の撤退も進み、外国人富裕層もミャンマーを離れたことから、今後しばらくは不動産投資で家賃収入を得ることは期待できないでしょう。

進まぬ法整備

ミャンマーは、ほかの新興国と比べて、不動産取引における法律が整備されていません。
2020年には不動産サービス法が新たに制定される予定でしたが、2021年の軍事クーデターによって、不動産取引の法整備がストップしている状況にあります。
今後も政権が安定するまでは、法整備は進まないでしょう。
そのため、もし今後ミャンマーで不動産投資をする場合は、現在の法律がどうなっているかよく確認してからおこなうことをおすすめします。

ミャンマー不動産の今後の注意点とは？

ミャンマーの2021年のクーデター後の状況がわかったところで、今後もし不動産投資をする場合の注意点も気になるところでしょう。
注意点は以下の3つです。

注意点①外国人は土地の所有不可

ミャンマーでは、法律で外国人の土地の所有を認めていません。
それは、ミャンマーの憲法にすべての土地は国家に帰属すると定められているからです。
また、不動産譲渡制限法によって外国人の不動産の取得にも制限がかかっています。
ただし、外国企業は政府や民間から土地使用権を賃借して土地を使用することは可能です。

注意点②コンドミニアム法

コンドミニアムとは、分譲タイプの集合住宅のことであり、新興国で不動産投資をするときはコンドミニアムに投資をしてインカムゲイン（家賃収入）を狙うのが主流です。
ミャンマーでは、軍事政権下時代の2015年までは、外国人がコンドミニアムを購入することはできませんでしたが、2016年のコンドミニアム法の制定により、購入が可能になりました。
ただし、注意点として売買には制限があります。
外国人がコンドミニアムを購入するには、主に以下の条件があります。

●6階建て以上の高層住宅であること
●各階で40％までの購入であること

このような制限が設けられるのは、外国人投資家の不動産市場への参入が過熱すると不動産価格の高騰が懸念されるからでしょう。
とは言え、コンドミニアム法の制定は、ミャンマー不動産市場を活性化させるための大きな一歩と言えます。

注意点③各種税金がかかる

ミャンマーで不動産取引をする際は、主に以下の2種類の税金がかかります。

●キャピタルゲイン課税
●印紙税

キャピタルゲイン課税は、ミャンマーで購入した不動産を売却した際に、売却利益に対してかかる税金です。
取引額がミャンマーの通貨で1,000万チャットを超える場合に課税され、税率は10％です。
ちなみに、2022年7月14日時点の為替レートで計算すると1,000万チャットは約75万円となります。
印紙税は、不動産取引に伴って契約書を作成したときに課税される税金です。
たとえば、不動産売買の契約書や賃貸借契約書を作成して契約を結んだときに印紙税が発生します。
税率は、不動産譲渡の場合は売買代金の3％、賃貸借契約書の場合は1年以上3年以下の契約だと年平均賃貸料の0.5%、3年を超える契約だと年平均賃貸料の2％となります。

ミャンマー不動産の今後の課題とは？

ミャンマー不動産の現状と注意点がわかったところで、最後の今後の課題について解説します。
主な課題は以下の3つです。

課題①不動産情報の取得

現在、ミャンマーでは外国人が不動産情報を取得しにくい状況にあります。
それは、2021年の軍事クーデターによってミャンマー国内で情報統制がされていることやビルマ語でしか不動産情報が発信されていないことが原因です。
また、クーデターによる治安悪化によって日系企業の多くがミャンマーから撤退したため、不動産だけでなく現地の状況も得にくい状況にあります。
不動産投資は情報収集が重要であるため、情報が得にくい現在の状況はミャンマーで不動産投資をするうえでの大きな課題です。

課題②経済成長率

ミャンマーは、2000年代に経済成長率10％を記録するなど、東南アジアでもっとも今後の経済発展が期待されている国でした。
しかし現在は、政情不安定により経済が停滞しているため、今後の雲行きは怪しいと言えます。
そのため、不動産投資先としては、今後の政権の動向にも注意が必要です。
とは言え、ミャンマーには若年層が多く、人口は今後増加する見通しであるため、政情が落ち着いたら大きな経済成長が期待できます。
ミャンマーの経済成長率を妨げる要因は現在の政治が不安定であることが大きいため、平和的に解決すれば投資先として再度投資家から注目を集めるでしょう。

課題③法整備

前述のとおり、不動産取引における法整備はクーデター以降、ストップしています。
不動産投資をするうえでは法整備がされていないと安心して取引をすることができないため、法整備もミャンマー不動産の課題の一つです。
ミャンマー不動産の法律については、外務省や国際機関のホームページなどで確認をすることができます。
ミャンマーで不動産投資をする際は、信頼できるオープンソースの情報をもとに法律をチェックし、取引をすると良いでしょう。

まとめ

今回は、海外不動産への投資を検討中の方に向けて、ミャンマー不動産の今後や投資をするうえでの注意点、今後の課題について解説いたしました。
ミャンマー不動産は2021年の軍事クーデター以降、不動産販売や賃貸市場が軒並み下落しています。
また、不動産サービス法などの法整備もストップしていて、不動産情報を取得しにくい状況にあります。
そのため、ミャンマー不動産への投資は政権が平和的に落ち着くのを待ってから検討したほうが良いです。
ミャンマー以外にも魅力的な投資先は多数あります。
海外での不動産投資先に迷う方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。