競売物件は安い？購入するメリット・デメリットとは？

不動産を購入したり、投資をしたりするときは、なるべく安い物件を選びたいところです。
そこで気になるのが競売物件でしょう。
ただし、競売物件にはリスクがつきものです。
今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、競売物件とは何か、メリット・デメリットについて解説します。
ぜひ、参考までにご覧ください。

競売物件とは？購入の仕方や一般物件との違い

不動産を安い価格で購入したいと思ったときに、多くの方が競売物件を思い浮かべるでしょう。
競売物件とは、所有者が債務不履行をしたことによって裁判所に差し押さえられた物件が、入札方式で売りに出されることを指します。
債務不履行とは、たとえば住宅ローンの未払いや借金の未払いなどが該当します。
不動産の所有者が債務不履行に陥ると、住宅ローンを契約した金融機関や債権者は裁判所に競売を申し立て、差し押さえられた不動産が競売にかけられます。

一般物件との違いとは？

競売物件と一般物件との違いは、売買の方法にあります。
一般物件は買主と売主が売買契約を結んで取引が成立しますが、競売物件の場合は売主がいません。
裁判所が競売の公告を出し、一定の期間内で入札がおこなわれます。
入札はオークション方式で、購入希望者のなかから最高値をつけた方が落札できます。
落札した方は、裁判所に落札額を支払って、無事に競売物件を購入することができます。

競売物件も住宅ローンを使える？

競売物件でも、住宅ローンを取り扱っている金融機関はあります。
ただし、競売物件の場合は一般物件の売買と異なり、入札のときに売却基準額の2割以上の保証金を先に納める必要があります。
そのため、万が一落札後に住宅ローンの審査に落ちた場合は、保証金だけ没収されて競売物件が手に入らない可能性があります。
住宅ローンを利用して競売物件を購入するときは、金融機関に前もって相談のうえで入札に参加しましょう。
ちなみに、住宅ローンが利用できる競売物件は一戸建てやマンションであることが多いです。
土地のみの場合は、担保価値が低いとみなされて住宅ローンが利用できない可能性がありますので、ご留意ください。

競売物件の探し方は？

競売物件は、BITと言う不動産競売物件情報で閲覧することができます。
全国のほとんどの裁判所の競売物件をBITで閲覧することができます。
また、競売物件の管轄の裁判所に出向いて閲覧する方法もあります。
裁判所の場合は、インターネットで調べるよりも詳細な情報を確認することができます。

競売物件を購入するメリットとは？

競売物件についてわかったところで、購入するメリットも気になるでしょう。
主なメリットは以下の3つです。

メリット①安い価格で購入できる

競売物件と言えば、一般物件よりも安い価格で購入できる点が大きなメリットです。
どれくらい安くなるかは物件にもよりますが、目安としては通常の物件よりも3割ほど安い価格となります。
競売物件がなぜ安い価格で購入できるのか不思議に思う方もいらっしゃるでしょう。
安い理由は、購入後に買主が負担する諸費用やリスクがあるからです。
その諸費用や買主のリスクを考慮して、安い売却基準額で価格が調整されるようになっています。
買主が負担する諸費用やリスクについては、次章で解説します。

メリット②手続きが簡単

不動産を購入するときは、売主と売買契約の交渉をしたり、不動産登記の名義変更をしたりと手続きに多少手間がかかります。
その点、競売物件は裁判所とのやり取りになるため、簡単に購入の手続きをおこなうことができます。
たとえば、買主に名義変更をするための所有権移転登記や抵当権抹消登記は、裁判所がおこなってくれます。
通常の売買だと、物件の引き渡し日に上記の登記変更をする必要があるため、面倒に感じる方もいらっしゃるでしょう。
とくに自分で不動産登記をする場合は、煩雑な手続きとなるため大変です。
そのため、一般的には、不動産登記は司法書士に報酬を支払って依頼することがほとんどです。
一方で競売物件の場合は裁判所がおこなってくれるため、司法書士に依頼する必要がない点もメリットでしょう。
買主は、入札に参加するときは入札用紙と必要書類を提出して保証金を納めるだけでよく、落札後は購入代金を納付するだけで手続きが完了します。

メリット③珍しい物件が手に入る

競売に出される物件のなかには、通常の不動産市場に出回らないような物件もあります。
たとえば、特殊な形をした変形地やとても狭い土地など、普段あまり見かけないような珍しい土地が見つかったり、高くて普段は買えないようなアパート1棟が安い価格で競売に出されていたりします。
このように多種多様な物件が見つかる点も、掘り出し物件を探している方にとってはうれしいメリットでしょう。

競売物件を購入するデメリットとは？

競売物件にはメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。
競売物件を購入するデメリットは、以下の3つになります。

デメリット①内覧ができない

競売物件は、一般物件と異なり購入前に内覧をすることができません。
そのため、事前に得られる情報が限られ、購入後に思っていたイメージと違っていたという場合もあります。
競売物件の情報を事前に確認できる資料は、以下の3点のみです。

●物件明細書
●現況調査報告書
●評価書

物件明細書は、賃借権などの権利について記載された資料です。
競売に出された土地や建物を借りている方がいるかどうかを確認できます。
現況調査報告書は、物件の写真や構造・種類などが記載された資料です。
主に内覧で得られるような内装や外観などの情報が確認できます。
評価書は、競売物件の周辺情報や評価額が記載された資料です。
不動産鑑定士が作成する資料で、物件の図面を確認することもできます。
競売物件を購入するかどうかはこれら3点の資料を見て決めることになり、一般物件よりも購入判断がむずかしいでしょう。

デメリット②引き渡し義務がない

通常の不動産売買では、売主は買主に物件を引き渡す義務がありますが、競売物件の場合は売主不在のためこの義務がありません。
そのため、競売物件を落札した後に、もしも物件に前所有者が居座っていたり、別の誰かが占有していたりした場合は、買主自らが法的対処を取る必要があります。
また、物件に前所有者や占有者が残した物が残っていた場合、勝手に処分することができず困ってしまうケースもあります。
このような物件の引き渡しに関するトラブルが起こった場合は、思わぬ諸費用がかかることになるため大きなデメリットといえるでしょう。

デメリット③契約不適合責任がない

契約不適合責任とは、引き渡し後の物件に契約内容と一致しない不具合が発覚した場合に、売主が負う責任のことをいいます。
競売物件は売主がいないことから、もし購入後に不具合が発覚しても、契約不適合による損害賠償を請求することができません。
そのため、競売物件を購入する際は、修繕費用が追加で発生するリスクがある点を考慮したうえで購入する必要があります。

まとめ

今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、競売物件とは何か、メリット・デメリットについて解説いたしました。
競売物件とは、所有者が債務不履行をしたことによって裁判所に差し押さえられた物件が、入札方式で売りに出されることを指します。
競売物件の主なメリットは、簡単な手続きで安い価格の物件を購入できる点です。
反対にデメリットは、内覧ができず、引き渡し後のトラブルや欠陥が発覚した場合に、かかる諸費用を自分で負担しなければならない点です。
競売物件を購入する場合は、デメリットやリスクを十分に熟慮したうえで判断しましょう。