不動産売買契約の手付解除とは？方法や仲介手数料について解説

「不動産の売買契約後にキャンセルすることはできるのか」との質問を受けることがあります。
物件の引き渡し前であれば、手付解除という方法で売買契約を解除することは可能です。
しかし、手付解除をするとどれくらい金銭的に損をするのか気になる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、手付解除とは何か、解除方法や解除後の仲介手数料の支払いについて解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

不動産売買契約の手付解除とは？

不動産は高額な買い物となるため、売買契約後に何らかの事情によって契約を解除したいと思うこともあるでしょう。
そのため、一般的に不動産の売買契約を締結する際には手付解除ができるように定められています。
手付解除とは、売買契約後に契約を解除したいと思ったときに、解除をする側が相手方に手付金を交付することによって一方的に解除を申し出ることができる権利のことです。
手付解除をあらかじめ定めておくことで、売主買主双方とも売買契約後に解除を申し出ることができます。

手付とは

そもそも手付とは何かわからない方もいらっしゃるでしょう。
手付には以下の3種類があります。

●証約手付
●違約手付
●解約手付

証約手付とは、売買契約が成立したことを証明するために買主が売主に交付する手付金のことを指します。
違約手付とは、売主買主のどちらか一方が契約内容に違反したときに、相手方に違約金として支払う手付金のことです。
解約手付とは、売主買主双方が売買契約後に一方的に契約を解除できる権利を確保するための手付金のことを指します。
上記の3種類のうち、手付解除の手付とは解約手付に該当します。

手付解除の期日とは

手付解除は、いつでもできるとなると取引の安定性が損なわれるため、解除できる期日を定める必要があります。
手付解除の期日について、民法では「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定められています。
履行の着手とは、たとえば売主であれば名義変更の手続きを進めている、買主であれば手付金以外にも内金や中間金を支払っているなどです。
相手方が上記のように履行の着手をしている場合は、手付解除をすることができなくなります。
ただし、相手方が履行に着手しているかどうかは分かりにくいため、特約として売買契約時に双方合意のもとで手付解除期日を定めることが多いです。

売買契約の手付解除をおこなう方法とは？

では具体的に、どのような方法で手付解除をするのか気になるところでしょう。
手付解除は、書面による通知をもっておこないます。
口頭での解除の申し出は証拠が残らないため、トラブルに発展する可能性があるからです。
そのため、書面で手付解除の通知をする際も、配達証明ができる内容証明郵便でおこなう必要があります。

買主から手付解除をおこなう方法

売買契約後に買主から手付解除を申し出る場合、手付放棄をすることで契約解除をすることができます。
手付放棄とは、売買契約時に先に支払った手付金を売主にあげることで、解除の権利を行使することを指します。
手付金は売買代金の5％～20％ほどで、手付解除をしない場合はそのまま購入代金として売主に支払われるお金です。
そのため、手付解除を買主からおこなった場合は、売買代金の5％～20％の金額が返ってこないことになります。

売主から手付解除をおこなう方法

売買契約後に売主から手付解除を申し出る場合、買主から先に受け取った手付金の倍の金額を返すことで契約解除をすることができます。
前述のとおり、売主は売買契約時に買主から先に手付金を受け取っているため、手付金を返すだけでは、買主にとって不利です。
そこで、買主から受け取った手付金の倍の金額を返すことで双方の取引の公平性を図っています。
ちなみに、手付金の倍の金額を返すことを「手付倍返し」と言います。
なお売主は、手付解除の書面通知だけでなく、買主に手付倍返しの金額を渡さないと手付解除の効力が発生しません。
そのため、手付解除の書面通知をおこなったあとは、手付金の振込先を買主に確認し、速やかに支払う必要があります。

手付解除期日を定める方法

手付解除は定めた期日までにおこなう必要があります。
では、手付解除の期日はどのくらいの期間にすれば良いのでしょうか。
一般的には、売買契約を結んだ日から物件の引き渡し日までの期間を考慮のうえ、解除ができる期日を定めます。
たとえば、売買契約後から1か月以内に物件を引き渡す予定であれば、引き渡し日の1週間前から10日前までを解除期日としたほうが良いでしょう。
引き渡し日が1か月～3か月以内であれば、契約日から1か月前後を解除期日とすることが多いです。
解除期日は、契約トラブルに発展しないように、売主と買主双方でしっかりと話し合ってから決めましょう。

売買契約の手付解除で仲介手数料はどうなる？

不動産売買契約を結んだ後に、手付解除をおこなった場合、仲介手数料はどうなるのかも気になるところでしょう。
仲介手数料とは、不動産会社に不動産売買の仲介を依頼したときに、売買契約の成立後に発生する手数料のことです。
仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によっても異なりますが、一般的には売買契約時に半分、物件の引き渡し日に残り半分の金額を支払うことになります。
そこで売買契約を手付解除した場合は、半分支払った仲介手数料が返ってくるのか気になるところでしょう。
実は、手付解除後の仲介手数料の返還については不動産会社によって解釈が異なり、ケースバイケースとなります。
それは、仲介手数料は成果報酬だからです。
不動産会社は、買主に仲介を依頼されたときは、買主が求める物件を探しまわったり、内覧に立ち会ったりします。
また、売主に仲介を依頼された場合は、売却物件を広告に出すなどの売却活動をして、買い手を探します。
このような不動産売買を成立させるために不動産会社が動き回った経費は、仲介手数料にすべて含まれます。
そのため、売買契約成立後に手付解除で仲介手数料を返還するとなると、売買契約成立のために動き回った経費が回収できなくなってしまうのです。
以上のことから、自己都合によって手付解除をした場合は、仲介手数料は返還されない可能性があります。
ただし、相手方の都合で手付解除となる場合もあるため、一概には言えません。
不動産会社との媒介契約の内容によっても異なるため、契約時にしっかりと確認しましょう。
このように売買契約後に手付解除をすると、手付金の支払いだけでなく、仲介手数料も返還されない可能性があります。
不動産の売買契約を結ぶ際は、上記も考慮したうえで慎重に判断しましょう。
なお、売買契約前にキャンセルとなった場合は、仲介手数料は発生しませんのでご安心ください。

まとめ

今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、手付解除とは何か、解除方法や解除後の仲介手数料の支払いについて解説いたしました。
手付解除とは、売買契約後に契約を解除したいと思ったときに、解除をする側が相手方に手付金を交付することによって一方的に解除を申し出ることができる権利のことです。
買主から手付解除をする場合は、先に支払った手付金を放棄する必要があります。
手付解除後に、支払った仲介手数料が返還されるかどうかはケースバイケースのため、媒介契約時にしっかりと確認しておきましょう。
この記事が、不動産を購入する際の参考になれば幸いです。