不動産売買契約の特約による解除とは？ローン特約や買い替え特約を解説

▼ 売買契約を解除できるローン特約とは？
▼ 売買契約を解除できる買い替え特約とは？
▼ 売買契約を特約で解除したときの仲介手数料は？
▼ まとめ

不動産の売買契約後に住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約はどうなるのか気になるところでしょう。
住宅ローンには、不動産売買契約後のトラブルを防ぐために「ローン特約」があります。
今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、ローン特約とは何か、買い替え特約や仲介手数料の支払いについて解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

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売買契約を解除できるローン特約とは？

不動産の売買契約を結んだ後に、もしも何らかの事情により契約をキャンセルする場合、通常は相手方に対して違約金や手付金の支払いが発生します。
不動産の購入を検討中の方は「売買契約を結んだ後に住宅ローンの審査に通らなかったらどうしよう」と心配になるでしょう。
そこで、買主保護のために売買契約時に定めることができるのが「ローン特約」です。
ローン特約とは、売買契約後に買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、無条件で売買契約を解除することができる特約になります。
そのため、ローン特約による契約解除の場合は手付金が買主に返還され、違約金もかかりません。
ローン特約は、買主と売主の双方の合意によって売買契約書に定めることができる条項の一つです。

ローン特約の種類

ローン特約は、大きく分けて条件型と解除権留保型の2種類があります。
条件型は、住宅ローンの審査結果によって自動的に売買契約が成立するか解除になるか決まる特約です。
対して解除権留保型は、住宅ローンの審査結果が出たあとに買主が解除をするかどうか決める特約になります。
売買契約書にローン特約の条項を付ける際は、どちらの種類か明確に記載する必要があります。

ローン特約の記載事項

ローン特約を売買契約書に盛り込む際は、主に以下の事項を記載する必要があります。

●金融機関名
●ローンの金額
●ローン特約の期限

ローンを申し込む金融機関名は具体的に記載しておかないと、仮に一つの銀行の審査に落ちても「そのほかの銀行にも申し込める余地はある」と解釈されて契約解除ができなくなってしまう可能性があります。
また、ローンの金額も具体的に記載していないとトラブル発生のもととなります。
ローン特約の期限についても「いつまでにローンが承認されるか」「ローンの審査に落ちた場合、いつまでに契約解除ができるか」を、トラブル防止のためにもしっかりと明記しておきましょう。

売買契約を解除できる買い替え特約とは？

不動産売買の契約解除には、買い替え特約による解除もあります。
買い替え特約とは、自宅を売却して新居を購入する際に、もしも一定期間内に一定額で自宅が売却できなかった場合、新居の購入をキャンセルすることができる特約です。
買い替え特約もローン特約と同様に買主保護のための特約となり、自宅の売却代金を新居の購入代金に充てたい場合に付けられます。
買い替え特約で契約解除をした場合も、買主に手付金が返還され、違約金は発生しません。
そのため、買主にとっては有利な特約となる一方で、売主にとってはメリットのない特約になります。
買い替え特約は、売主と買主の双方が合意のうえで結ぶことができる特約のため、売主に合意してもらうためには、いくつか条件を定める必要があるでしょう。

買い替えの種類

買い替えには、売却先行型と購入先行型の2種類があります。
売却先行型とは、今住んでいる自宅を売却後に新居を購入する方法です。
反対に購入先行型とは、新居を購入してから自宅を売却する方法になります。
買い替え特約は、売却先行型の方が対象となる特約になります。
購入先行型だと、新居を購入後に自宅が売却できなかった場合、住宅ローンが二重にかかる可能性があります。
そのため、住宅ローンをすでに返済済みか資金的に余裕がないと厳しいでしょう。
住宅ローンの返済がまだ残っている場合は、売却先行型がおすすめです。
とは言え、自宅を売却した後に新居を探すとなると、その間に賃貸物件を借りたり、引っ越しを2回しなければいけなかったりと大変ですよね。
そこで便利なのが、買い替え特約です。
買い替え特約を付けて新居の売買契約をあらかじめ結んでおけば、自宅を売却後にすぐに新居に引っ越すことができるでしょう。

買い替え特約の記載事項

買い替え特約を売買契約に盛り込む際は、主に以下の事項を記載しておく必要があります。

●最低価格
●特約の期間
●売却する物件の情報

たとえば「〇月〇日までに〇〇万円以上で〇〇物件を売却できないときは、本契約を白紙解除できる」という風に記載します。
上記の条項をしっかりと決めておくことで、売主から同意が得やすくなります。
また、最低価格は相場より安い価格で設定するのがポイントです。
高い価格になっていると売れないリスクがあるため、売主の合意が得られない可能性があります。
とは言え、売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、無理のない範囲で資金計画を立てると良いでしょう。

売買契約を特約で解除したときの仲介手数料は？

ローン特約や買い替え特約によって売買契約を解除した場合、仲介手数料は支払う必要があるのかも気になるところでしょう。
仲介手数料は一般的に、売買契約時に50％、物件の引き渡し日に50％を支払います。
そこで、もし売買契約を解除した場合、売買契約時に支払った50％の仲介手数料が返還されるのか心配ですよね。
基本的に、ローン特約や買い替え特約による解除は白紙解約のため、仲介手数料はかかりません。
白紙解約とは、売買契約が最初からなかったも同然になるということです。
つまり、売買契約自体が成立していなかったことになるため、成果報酬である仲介手数料も発生しないということになります。
そのため、もし売買契約時に仲介手数料を半額支払っていた場合は、買主に返還されます。
反対に、仲介手数料が発生する契約解除は以下のとおりです。

●合意解除の場合
●債務不履行解除の場合
●手付解除の場合

合意解除とは、売主と買主の双方の合意で売買契約を解除することを指します。
合意解除の場合、売買契約が一旦成立した後であれば仲介手数料が発生します。
債務不履行解除とは、売買契約後に売主か買主のどちらか一方が契約違反した場合の解除のことです。
たとえば、買主が購入代金を支払わない、売主が物件を引き渡さないなどが債務不履行に該当します。
債務不履行解除においても、一度売買契約が成立した後の解除のため、仲介手数料の支払い義務が発生します。
手付解除の場合は、不動産会社によっても解釈が異なるため一概には仲介手数料が発生するとは言えません。
ただし、媒介契約の内容によっては仲介手数料が発生することもあるため、契約時にしっかりと確認しておきましょう。