不動産購入における重要事項説明書の確認ポイントとは？注意点も解説

不動産購入の際は、購入する物件の権利関係や状態などの情報を詳しく知っておきたいところでしょう。
とくに高額な不動産を購入するとなると、売買契約後に知らなかった欠陥が発覚した場合、契約トラブルとなる可能性があります。
そこで、法律で定められたのが不動産会社に対する重要事項説明義務です。
今回は、不動産購入前に知っておきたい重要事項説明とは何か、確認しておいたほうが良いポイントや注意点を解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

不動産購入における重要事項説明とは？

不動産を購入する際は、高額な取引となるためなるべく失敗は避けたいところでしょう。
そこで、売買契約時にしっかりと確認しておきたいのが重要事項説明書です。
この章では、重要事項説明とは何か、その概要について解説いたします。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、宅地建物取引業法で定められた不動産会社（宅建業者）に対する義務のことです。
不動産会社は、不動産取引の仲介をする際に売買契約を結ぶ買主や賃貸借契約を結ぶ借主に対して、取引する物件の重要な情報を説明する義務があります。
それは、一般の買主や借主は不動産会社と比べて不動産情報にうとく、契約書だけでは内容を十分に理解しないまま契約を結んでしまう可能性があるからです。
そのため、不動産会社は契約を結ぶ前に、一般の買主や借主に対して取引をする物件の詳細な情報をわかりやすく説明する義務があるのです。
また、重要事項説明は不動産取引の法的専門家である宅地建物取引士がおこないます。

重要事項説明書に記載される内容とは？

不動産会社は、重要事項説明書をもとに買主に対して説明をおこないます。
重要事項説明書に記載される内容は大きく分けて以下の3つです。

●物件に関する事項
●取引条件に関する事項
●追加説明事項（マンションや未完成物件の場合）

物件に関する事項とは、たとえば登記された権利に関する内容や災害区域内に該当するかどうかなどについてです。
取引条件に関する事項とは、たとえば売買代金以外に発生する諸費用の内訳や契約の解除に関する事項などです。
追加説明事項とは、マンションなどの1棟の建物の一部を購入する場合や、未完成の物件を購入する場合に追加で説明される事項になります。
たとえば、マンションの場合は共有部分に関する規約など、未完成物件の場合は工事完了時における形状や構造などです。
重要事項説明書に記載する内容は広範囲にわたり、契約の種類や物件の種類によっても記載事項が異なります。

不動産購入における重要事項説明のポイントは？

重要事項説明の概要がわかったところで、確認しておいたほうが良いポイントも気になるところでしょう。
そこでこの章では、購入する物件についての確認ポイントと、契約条件についての確認ポイントの2つに分けて解説いたします。

購入物件の確認ポイント

購入する物件の情報についての確認ポイントは以下の5つです。

●1.物件の登記事項
●2.法令上の制限があるかどうか
●3.土地と道路
●4.インフラの整備
●5.敷地や建物の状態

1の物件の登記事項とは、所在地や面積、権利関係など不動産登記簿に記載されている項目についてです。
たとえば、新築物件であればパンフレットに記載された面積と相違がないかしっかりと確認しましょう。
中古物件の購入で抵当権が設定されている場合は、抵当権が抹消される時期を確認し、契約書に明記してもらうとトラブル防止になります。
2の法令上の制限とは、用途地域や建ぺい率など法令に基づく建築制限がないかどうかを確認します。
たとえば、住宅を建てるのに制限がないかどうか、建築できる建物の高さや面積に制限がないかどうかを確認しておきましょう。
3の土地と道路とは、敷地に接する道路の幅や私道負担がないかどうかがポイントです。
たとえば、道路と敷地が2m以上接していないと建物が建てられなかったり、敷地が接する道路の幅が4m未満の場合はセットバックが必要だったりするため、土地と道路の関係は大切なポイントとなります。
4のインフラの整備とは、水道・電気・ガスなど、生活にかかせない設備の整備状況についてです。
たとえば、新築物件でまだ整備されていない状況であればいつまでに整備されるのか、工事費負担があるかどうかなどをしっかりと確認しておきましょう。
5の敷地や建物の状態とは、敷地の形状や建物の構造と室内の状態についてです。
とくに中古物件の購入の場合は、経年劣化している部分がないかどうか確認しましょう。
そのほか、マンションの場合は、共用部分のルールも確認ポイントです。

契約条件の確認ポイント

契約条件の確認ポイントは、以下の4つです。

●1.購入代金以外に必要な諸費用
●2.契約解除
●3.供託や保険加入
●4.そのほかの承認事項

1の購入代金以外に必要な諸費用とは、契約時の手付金や固定資産税等清算金などです。
どの項目にいくらかかるのかを確認しておきましょう。
2の契約解除では、どのような場合に契約解除となるのか要チェックです。
3の供託や保険加入では、購入する不動産に欠陥があった場合や売主が破産して代金を支払えないなど、万が一の場合に供託金や保険金が受け取れるかどうかを確認しましょう。
4のそのほかの承認事項とは、購入する不動産の周辺環境や設備の不具合など、買主が事前に知っておいたほうが良い情報が記載されています。
不動産購入後に後悔することのないよう、これらの確認ポイントはしっかりと押さえておきましょう。

不動産購入時に重要事項説明を受けるときの注意点とは？

最後に、不動産購入時に重要事項説明を受けるときの注意点を解説いたします。
注意点は以下の3つです。

注意点①事前にコピーをもらう

前述のとおり、重要事項説明書に記載される内容は多岐にわたります。
宅地建物取引士による重要事項説明は、売買契約の当日におこなわれることがほとんどのため、その日に説明書に記載されている内容のすべてにしっかりと目を通すのは大変でしょう。
そのため、重要事項説明書をあらかじめ受け取ってコピーしておくことをおすすめします。
そして、コピーした重要事項説明書を契約日までに読んでおき、疑問点があれば契約日に質問すると良いでしょう。

注意点②変更点があれば新しい書面を求める

もしも契約内容に変更があった場合は、重要事項説明書の内容も変更点が反映されたものを作りなおしてもらいましょう。
重要事項説明書は売買契約後になにかトラブルがあった際に証拠となる書類のため、修正テープでの修正や二重線での訂正では改ざんを疑われる可能性があります。
そのため、変更点があった場合は修正したものに作り直してもらいましょう。

注意点③説明に納得できたらサインする

早く不動産を購入したいからと、重要事項説明の内容をよく理解しないまま契約書にサインするのはトラブルの元です。
後から「想像していた内容と違った」「建物の一部に不具合があると知らなかった」とならないように、重要事項説明の内容はしっかりと聞いて納得したうえで売買契約書にサインしましょう。
一度売買契約書にサインしたあとにもし契約解除をするとなると、ペナルティが発生する可能性もあるためご注意ください。

まとめ

今回は、不動産購入前に知っておきたい重要事項説明とは何か、確認しておいたほうが良いポイントや注意点を解説いたしました。
重要事項説明とは、不動産の売買契約の際に、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して物件の重要な内容を説明することを言います。
注意点は、重要事項説明書を事前にコピーして読んでおく点、変更点があれば新しく作り直してもらう点、説明に納得してから契約書にサインする点です。
ぜひ、今回ご紹介した重要事項説明のポイントを参考にしていただければ幸いです。