住宅ローンを滞納したらどうなる？3つの対処方法や借り換えについて解説

住宅ローンを滞納してしまったときは、マイホームがどうなるのか心配ですよね。
とくに、気に入っているマイホームであればなるべく手放さずに解決したいところでしょう。
そこで今回は、住宅ローンを滞納するとどうなるのか、滞納後の3つの対処方法やローンの借り換えについて解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

住宅ローンを滞納するとどうなるのか？

病気や勤め先の業績悪化などで収入が下がってしまった場合、住宅ローンを支払うのがむずかしくなることもあるでしょう。
しかし、住宅ローンは滞納し続けてしまうと家が強制競売にかけられ、親しんだ家を追い出されてしまうことになります。
では、住宅ローンの滞納から強制競売までの流れと、期間が気になりますよね。

強制競売までの流れと期間は、以下の5段階です。

●1～2か月目：督促状が届く
●2～3か月目：催告書が届く
●3～6か月目：期限の利益喪失・一括請求書・代位弁済の通知が届く
●6～10か月目：担保不動産競売開始決定通知が届く
●10～15か月目：競売の期間入札通知書が届き、競落される

次に、それぞれの段階について解説いたします。

①督促状

住宅ローンを滞納したら、借り入れ先の金融機関から住宅ローンを支払ってくださいという内容の督促状が届きます。
また、住宅ローンの滞納は遅延損害金が返済日の翌日から発生し、1日ごとに加算されます。
さらに住宅ローンの滞納は、何度も繰り返すと信用情報が毀損しブラックリストに載る可能性があるためご注意ください。

②催告書

督促状が届いても支払うことができなかった場合、次に催告書が届きます。
催告書は、借り入れ先の金融機関からの「支払わなければ法的手段を取ります」という内容の最後通告となります。

③期限の利益喪失・一括請求・代位弁済

期限の利益喪失とは、住宅ローンを分割払いできる権利がなくなるということです。
そのため、期限の利益喪失通知が届いたら住宅ローンの残債を一括請求されてしまいます。
とはいえ、住宅ローンの残債を一括払いで支払うことはむずかしいですよね。
そこで、保証会社または債権回収会社が代位弁済で住宅ローン債務者の代わりに借り入れ先の金融機関に住宅ローンを支払います。

④担保不動産競売開始決定通知

代位弁済がおこなわれると、保証会社または債権回収会社が住宅ローン債務者の家を差し押さえ、強制競売にかけます。
その際には、裁判所の執行官による現地調査がおこなわれ、強制的に家を調査されてしまいます。
強制競売を避けたい場合は、競売の開札日前日までに任意売却の相談を金融機関とすることになります。

⑤競売の期間入札通知書

裁判所から送付される競売の期間入札通知書には、入札日や開札日が記載されています。
そして開札日から1週間ほどで購入希望者に売却許可決定が下り、その後3週間ほどで家を明け渡す必要があります。
強制競売は相場価格の6割程度でしか売れないため、残債がある場合はその後も住宅ローンの返済が続きます。

住宅ローンの滞納をしたときの3つの対処方法とは？

住宅ローンを滞納したらどうなるのかがわかったところで、対処方法も気になるところでしょう。
とくに強制競売は避けたいところですよね。
住宅ローンの滞納をしたときの対処方法は以下の3つです。

対処方法①金融機関に相談

まずは、住宅ローンを支払うのがむずかしいとわかったら早めに借り入れ先の金融機関に連絡して相談しましょう。
金融機関によっては、返済期間の猶予をしてくれる可能性があります。
また、月々の返済額を減らして返済期間を延ばすなどの条件変更に応じてくれる可能性もあります。
もし、借り入れ先の金融機関に相談しても条件変更ができなかった場合は、そのほかの金融機関に相談して住宅ローンの借り換えを検討すると良いでしょう。

対処方法②リースバック

住宅ローンの支払いはむずかしいが、今住んでいる家に住み続けたい場合は、リースバックをするという方法もあります。
リースバックとは、不動産会社等に家を売却した後に、その不動産会社等に家賃を支払いながら住み続ける方法です。
ただし、すでに住宅ローンを滞納している場合は、以下の点に注意が必要です。

●リースバックによる売却で住宅ローンが完済できるか
●家賃を支払うことができるか
●ブラックリストに載っていないか

リースバックで不動産会社等に売却をすると、売却代金を受け取ることができます。
その売却代金で住宅ローンを完済することができない場合は、借り入れ先の金融機関に承諾をもらう必要があります。
また、家賃の金額が住宅ローンの月々の返済額と変わらない場合は、今度は家賃を滞納してしまうことになりかねません。
住宅ローンの滞納によって信用情報機関のブラックリストに載っている場合は、家賃保証会社の利用ができない可能性もあるでしょう。

対処方法③任意売却

家を売却しても住宅ローンの残債がある場合は、任意売却を検討すると良いでしょう。
任意売却とは、住宅ローンの滞納による強制競売がされる前に借り入れ先の金融機関の承諾を得て、一般売却をすることをいいます。
前述のとおり、強制競売による売却は売却価格が低くなってしまうため、少しでも高い価格で売却したい場合は任意売却がおすすめです。
しかし、競売が開始されると任意売却ができなくなるため、住宅ローンを滞納したときは早めに検討しましょう。

住宅ローンを滞納したら借り換えをしたほうが良い？

前章で住宅ローンを滞納したときの対処方法を3つご紹介しましたが、ブラックリストに載らないためにもなるべく滞納せずに解決したいところでしょう。
住宅ローンの支払いが苦しいと感じたときは、滞納してしまう前に住宅ローンの借り換えを検討することをおすすめします。
住宅ローンの借り換えとは、現在借り入れしている金融機関とは別の金融機関と新たに住宅ローンの契約をし、現在の住宅ローンを一括返済することをいいます。
住宅ローンの借り換えをすることで、月々の返済額を減らすなどの返済条件を変えることができます。
とくに、現在契約している住宅ローンの金利よりも低い金利の金融機関があるのであれば、借り換えをするメリットがあります。
ただし、住宅ローンを借り換えると、事務手数料や繰り上げ返済手数料などの諸費用が発生します。
そのため、借り換えをしたほうが良いかどうかは、住宅ローンの残債額や残りの返済期間、金利を見て判断することが大切です。
目安としては、以下に当てはまる場合は、借り換えをするメリットがあるでしょう。

●ローンの残債が1,000万円以上
●残りの返済期間が10年以上
●借り換えによって金利が1％以上も下がる

上記に該当する場合は、借り換えをすることで毎月の返済額を下げることができるでしょう。
注意点としては、住宅ローンの借り換えにも審査がある点です。
すでに住宅ローンの滞納をしてしまっている場合は、借り換えの審査に通らない可能性もあります。
そのため、住宅ローンの借り換えを選択したい場合は、住宅ローンを滞納する前に早めに検討しましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンを滞納するとどうなるのか、滞納後の3つの対処方法やローンの借り換えについて解説いたしました。
住宅ローンを滞納すると、滞納から10～15か月ほどで強制競売にかけられてしまいます。
強制競売されないためには、金融機関に返済を待つように相談するか、リースバックや任意売却を検討しましょう。
また、住宅ローンの借り換えをするという選択肢もあります。