離婚時に住宅ローンが残っている家を売却するには？確認事項と注意点を解説

離婚に伴って家を売却することになった際は、残った住宅ローンがどうなるのか気になるところでしょう。
とくに、住宅ローンの残額が多い場合はどうすれば良いのか心配ですよね。
そこで今回は、離婚時に住宅ローンが財産分与となるかどうかの確認事項や、売却方法、注意点を解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

離婚時に残っている住宅ローンの確認事項とは？

離婚を決めたときに、もし住宅ローンが残っていた場合、誰が支払うべきなのか気になりますよね。
基本的に、住宅ローンの支払いは、住宅ローンを契約した名義人に支払う義務があります。
そして、住宅ローンの名義人が支払いを滞納した場合は、連帯保証人に請求されます。
たとえば、夫が住宅ローンの名義人で妻が連帯保証人の場合、離婚後もそれぞれに支払い義務と連帯保証人としての責任が残ります。
ただし、住宅ローンは夫婦がともに暮らした家にかかる債務のため、夫婦共同の負債とも言えますよね。
そのため一般的には、離婚に伴う財産分与の際に住宅ローンの残債がある場合は、夫婦で折半して残債を支払うことになります。
離婚時に住宅ローンが残っている場合に、事前に確認しておきたい事項は以下のとおりです。

●1.家の名義
●2.査定価格
●3.分配方法

まずは、現在の家の名義を確認し、今後どうするのか話し合いましょう。
名義が誰であっても、結婚後にともに暮らした家は夫婦の共有財産となるため、財産分与の対象となります。
そのため、夫婦のどちらか一方が家に残る場合は、家を出る相手方の持ち分を買い取る形となります。
とはいえ、持ち家の資産価値がわからないと、売却して財産分与するか、どちらか一方が家に住み続けるかの判断がむずかしいですよね。
そこで次に確認しておきたいのが査定価格です。
査定価格は、不動産会社に査定依頼をすることで確認することができます。
弊社でも東京都内を中心に不動産の査定を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
査定価格がわかったら、次に確認しておきたいのは財産の分配方法です。
査定価格が住宅ローンの残債を上回る場合は、差額の利益をどのように分配するのかしっかりと事前に話し合っておきましょう。
また、査定価格が住宅ローンの残債よりも低い場合は、売却するかどうかやそのほかの資産で支払うことができるかどうかを確認することになります。
住宅ローンの残債がそのほかの資産でも返せないほどの金額となる場合は、ローンの支払いを夫婦でどのくらいの割合分負担するのか、それぞれの収入額も考慮のうえ話し合うと良いでしょう。

離婚時に住宅ローンが残った家を売却する方法とは？

離婚時に住宅ローンが残った家を売却する場合は、アンダーローンかオーバーローンかによって対応が異なってきます。
それぞれのケースごとの売却方法は以下のとおりです。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格より低いケースのことを言います。
アンダーローンの場合、売却後に住宅ローンを完済できるため、通常の売却方法で売却ができます。
売却後に利益が発生した場合は、その利益分は財産分与の対象です。
財産分与は基本的に折半となるため、たとえば諸費用を差し引いて1,000万円の利益が出た場合は500万円ずつ分けることになります。
ちなみに、家の資産価値が5,000万円、住宅ローンの残債が4,000万円の状態で、売却せずにどちらか一方が住み続ける場合は、住み続けるほうが、引っ越すほうに500万円を支払うことになります。
また、住み続けるほうが家と住宅ローンの名義人ではない場合は、名義変更の手続きも忘れないように気を付けましょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、アンダーローンと真逆で、住宅ローンの残債が家の売却価格より高いケースのことです。
オーバーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンの債務が残るため、売却がむずかしくなってしまいます。
自己資金から残ったローンを支払うことができるのであれば問題ありませんが、そうでなければ任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、オーバーローンの場合や住宅ローンを滞納している場合に、金融機関の承諾を得て売却する方法となります。
任意売却は通常の売却と異なり、金融機関と相談のうえで売却後に残ったローンを分割して支払うことができます。
ただし、金融機関の承諾がないと任意売却はできないためご注意ください。
任意売却がむずかしい場合は、どちらか一方が住み続けてローンを支払い続けるケースもあります。
また、オーバーローンの家は財産分与の対象とならないため、家の名義人が同意しない限り売却することはできません。
そのため、名義人が家を売却するかそのまま住み続けてローンを支払うかのどちらかを決めることになります。
名義人がそのまま家に住み続ける場合は、住宅ローンの支払い義務も当然名義人にあります。
名義人ではない相手方が住み続けることとなった場合は、金融機関に相談のうえ家と住宅ローンの名義変更の手続きが必要となります。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点とは？

住宅ローンが残っている場合の売却方法がわかったところで、どのような点に注意したほうが良いかも気になるところでしょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点は以下の3つです。

注意点①税金

共有名義の家を財産分与する際には、税金に注意が必要です。
通常は財産分与で贈与税は発生しませんが、贈与した共有持ち分の額が多すぎる場合には、贈与を受けた方に贈与税が発生する可能性があります。
そして、共有持ち分を相手方に売却した場合は、売ったほうに譲渡所得税がかかることもあります。
また、共有名義を単独名義に変更する際には登録免許税の納税も必要です。
住宅ローンの支払いも残っているうえに税金の支払いも発生するとなると大変ですよね。
税金が気になる方は、離婚時の財産分与の前に税理士に相談しておくと良いでしょう。

注意点②名義人変更

離婚に際して、どちらか一方が住み続けることになった場合や住宅ローンの支払いを引き受けることになった場合は、名義人の変更にも注意が必要です。
たとえば、どちらか一方が住み続けることになったのに、名義変更を面倒だからとしなかった場合は、住み続けたほうが亡くなった後の相続でトラブルに発展する可能性があります。
また、不動産は固定資産税や都市計画税が発生するため、共有名義のまま放置していると後々に誰が支払うかでもめる可能性があるでしょう。
住宅ローンが残っていない場合は、名義変更は法務局で手続きすることができます。
しかし、住宅ローンの残債がある場合は、家の名義変更と住宅ローンの名義変更の両方を変更しなければならず、また借り入れ先の金融機関の承諾も必要です。
もしも借り入れ先の金融機関の承諾が得られなかった場合は、ローンの借り換えを検討すると良いでしょう。

注意点③養育費

養育費は、財産分与とは別で子どもを引き取る親権者が相手方に請求できる権利となります。
そのため、養育費の支払いの代わりに家を譲るということはできません。
また、養育費は毎月払うのが基本となります。
住宅ローンの残りの支払いを養育費と相殺するということもできないため、気を付けましょう。

まとめ

今回は、離婚時に住宅ローンが財産分与となるかどうかの確認事項や、売却方法、注意点を解説いたしました。
住宅ローンの残債は財産分与の対象ではありませんが、夫婦で折半して支払うのが一般的です。
オーバーローンの場合は通常の売却ではむずかしいため、任意売却を検討しましょう。
離婚時の財産分与の際は、税金や名義人変更、養育費の支払いにご注意ください。