不動産投資でのレバレッジについて解説！メリットやリスクなどもご紹介！

▼ 不動産投資のレバレッジ効果とは？
▼ 不動産投資でレバレッジを効かせるメリットとは？
▼ レバレッジにともなう不動産投資のリスクとは？
▼ まとめ

投資をはじめたいと思っていても自己資金が少なく、選択肢が狭いとお悩みの方は少なくはありません。
レバレッジ効果を理解していると自己資金が少なくても高い収益を得ることが可能です。
今回は、不動産投資でのレバレッジ効果やメリット、リスクについて詳しく解説していきます。

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不動産投資のレバレッジ効果とは？

そもそも、レバレッジとはどのような意味なのでしょうか。
FXや株取引、投資をされる方は聞き慣れた言葉だと思います。
レバレッジは、「てこの原理」にたとえて説明するとわかりやすいでしょう。
てこは小さい力で大きなものを動かすことができますよね。
つまり、「小さな投資で大きな利益を得る」という意味につながるのです。
少ない資金で、大きな利益を出すことは、投資の基本であり、理想ですよね。
それでは、具体的に不動産のレバレッジ効果について、詳しく解説していきましょう。

不動産投資のレバレッジ効果とは？

FXでわかりやすく説明すると、証拠金を10万円提供したとして、5倍～20倍の外貨の取引することを、レバレッジ効果といいます。
株やFXに関しては、金融機関から融資してまで投資するという方は少なく、自己資金で運用している方がほとんどです。
不動産でレバレッジ効果を実現するためには、金融機関からの融資がもっとも重要となります。
金融機関からの融資は、好条件であればあるほど、レバレッジ効果が発揮されるため、不動産投資は融資先の開拓が重要です。
自己資産が少ないほどレバレッジは高くなります。
そして、高額の物件を運用することで、より高いレバレッジ効果が生まれます。

レバレッジ効果の仕組み

自己資金が1,000万円あるとした場合の、レバレッジなしと、レバレッジありの場合のシミュレーションをしてみましょう。
自己資金のみで不動産投資をする場合は、購入できる物件の上限は1,000万円となります。（レバレッジなし）
投資利回りが10％として、年間の家賃収入は、1,000万円×10％で100万円です。
次に、自己資金の1,000万円に、銀行から5,000万円融資して不動産投資したとしましょう。（レバレッジあり）
購入できる物件は、6,000万円です。
利回りを10％として、年間の家賃収入は6,000万円×10％で600万円となります。
また、年間の利息を3％とした場合、初年度に払う利息分は、5,000万円×3％で150万円です。
家賃収入の600万円から利息分の150万円を引くと、実質的な収益は年間450万円となります。
自己資金だけで不動産投資をした場合と比較すると、年間350万円も多く収入を得ることができます。
上記のケースから、レバレッジを効かせたほうが高い収益を得ることができる、ということがわかりますよね。

不動産投資でレバレッジを効かせるメリットとは？

それでは次に、不動産投資でレバレッジを効かせることによって、具体的にどのようなメリットがあるのか、みていきましょう。

自己資金では購入できないような高額な物件に投資できる

不動産投資でレバレッジを効かせる1番のメリットは、高額物件に投資ができるということです。
融資を受けずに自己資金だけで不動産投資した場合は、リスクはありませんが高い収益も見込めません。
高額な物件が生み出す収益は大きいので、結果的にレバレッジを効かせたほうがお得だといえます。
融資の際も、金利をできるだけ低く借りることで、収益をアップさせることが可能です。
まさに、レバレッジ効果が最大限に発揮された状態といえるでしょう。

自己資金でほかの投資をおこなえる

不動産投資をおこなう際、手元に自己資金を残して、ほかの投資にまわすことも可能です。
また、ある程度自己資金を残しておくことで、余裕をもった運用ができます。
たとえば、金利の変動や、空室対策による家賃の値下げの場合にも対応することができます。
また、自己資金で繰り上げ返済にまわすなどの運用も可能です。

ローン返済後は自分の財産になる

不動産投資の魅力は、家賃収入が生み出されることです。
ローンの額が大きくなるほど、レバレッジ効果も大きくなり収益も上がります。
ローン返済後は、自分の財産となり、さらに収入を生みだしてくれますので、まさに不労所得の典型といえます。
老後資金の対策としても、不動産投資は有効なのです。

レバレッジにともなう不動産投資のリスクとは？

不動産投資のレバレッジはメリットも大きいのですが、リスクがともなうことも理解しておきましょう。

金利上昇によるリスク

不動産投資をおこなう際は、金利の上昇によるリスクを頭に入れておかなければいけません。
金利が上昇した場合に、どのように対応するのか、あらかじめ想定しておきましょう。
返済額の引き上げにも対応できるよう、余裕をもった投資をするのが理想です。
金利上昇のリスクを避けるためには、固定金利型のローンを利用するという方法もあります。

空室リスク

投資した不動産が、常に全室満室であるとは限りません。
立地や築年数などを十分に考慮しておかないと、空室で家賃収入が減ってしまうリスクがあります。
空室の部屋が多くなったり、家賃の値下げが大きくなったりすると、ローンの返済が苦しくなっていまうというリスクも考えられるでしょう。
不動産投資をおこなう際は、できるだけ好条件で、築年数がたっても価値が下がらないような物件を選びましょう。

逆レバレッジのリスク

不動産投資の際、レバレッジ効果が効いているうちは問題ないですが、上記のような金利の上昇や、空室が多く利回りが低くなってしまうと、レバレッジ効果が逆に働いてしまうことになります。
融資を受けて不動産投資をおこなう際に、逆レバレッジのリスクがあるということは、常に頭に入れておかなければいけません。
逆レバレッジに対応するには、ある程度の自己資金を手元に残しておくこと、ほかの投資にまわしてリスクヘッジをすることが有効。
レバレッジ効果が高いほど、逆レバレッジのリスクを背負いますので、注意が必要です。

災害のリスク

不動産投資には、災害のリスクがともないます。
とくに、自然災害は予想不可能で、発生を未然に防ぐことはできません。
自然災害による被害を抑えるためには、木造の不動産よりも、RC造やSRC造が適しています。
不動産投資をおこなう際は、災害が起こった際のリスクを頭に入れておきましょう。
また、あらかじめハザードマップをチェックしておくことも、リスクを回避することにつながります。
地盤がしっかりしていて、なおかつ耐震設計がしっかりしている建物を選ぶことが望ましいです。
また、災害に備えて保険内容をしっかり確認しておく必要があります。
いざ地震がおきてから、地震保険が付いていなかった、ということはよくあることです。
地震保険は、スタンダードな火災保険には付随していない場合がほとんですので、しっかり確認しておきましょう。