マンションの一棟投資のメリットや注意点を徹底解説！

不動産投資をする際、一棟投資と区分投資で迷われる方は少なくないでしょう。
一棟投資は区分投資よりも多額な資金が必要な分、不安や疑問を持たれる方も多いでしょう。
そこで今回は、マンションの一棟投資におけるメリットやデメリット、上手く利益を出すポイントについて解説していきます。
投資の際にぜひ参考にしてください。

マンションの一棟投資におけるメリット

収入金額が大きくなる

マンションは賃貸としては家賃が高い傾向にあるため、収入金額が高くなるのもメリットです。
都内であれば、ワンルームマンションでも家賃は11万円であったりと、高価格なので、借りる人が多ければ多いほどその分収入金額も大きくなっていきます。
一棟利用していれば、たとえ空室ができたとしても、10室も埋まっていれば11万×10室×12か月＝1320万円の家賃収入となります。
1年で1320万円もの金額が収入として入ってくるので、一棟投資の規模の大きさが伺えます。

融資においても評価される

自己資金だけではマンションの購入ができず、融資を受けることになったとしても、マンションを一棟購入するのは融資において評価が高くなります。
一棟投資では土地も同時に所有することになるので、その分資産の担保価値が高く評価されます。
その理由としては、土地は建物と比較すると資産価値が下がる可能性が低いだけでなく、上昇する可能性も考えられるためです。

自由度が高い

リフォーム、リノベーションは、基本的に所有者が決めることができるので、建物の資産価値の維持、向上がしやすいのがメリットです。
マンション一棟の購入希望があった場合は、そのままオーナーチェンジで売却をすれば大きな資金を得ることもできます。
ほかにも、入居者のニーズや時代の流れに臨機応変に対応できるのもメリットです。
たとえば、ネットショッピングが頻繁におこなわれる現在では、宅配ボックスの需要が高まってきています。
区分所有の場合は、共用施設を増やそうと思っても、判断が他者にあるため、対応が難しい・できないといった場合があります。

収入がなくなるリスクが少ない

不動産投資で懸念されるのは、空室が発生してしまうと、その期間の収入がなく、赤字になってしまう危険性があることでしょう。
確かに区分投資をしている場合であれば、空室になってしまったとたんに家賃収入がなくなってしまいます。
マンション一棟を所有していた場合、たとえ1室空きが出たとしてもほかの部屋からの家賃収入がなくなるわけではないため、収入がなくなるリスクを回避することができます。
とはいえ、維持費などの兼ね合いで入居者が少ないと赤字になる可能性もあるので注意は必要です。

マンションの一棟投資におけるデメリット

必要な元手が多い

マンションを1つ購入する際には、建物も土地も購入しなければならず、元手の資金は大量に必要です。
マンションの場合は1億円程度は必要になってくるケースもあるので、自己資金だけでなく、融資は受ける前提であることはデメリットといえるでしょう。
基本的には、頭金として2割から3割程度は自己資金で支払える状態になっておくことが理想です。

失敗したときのリスクが大きい

投資においては当然のことですが、金額が大きくなればなるほど、失敗したときのリスクも大きくなります。
一棟ともなると元手も大きいため、失敗したらその大きなお金はすべて負債としてのしかかってくるのがデメリットです。
もしも大地震がきて、マンションが半壊してしまったりしたときは、しばらく入居者を募集することもできなくなり、修繕費用もかかることになります。
家賃収入がなくなる可能性は低いですが、リスクが常に付きまとってくるというのは認識しておきましょう。

買い手が見つかりにくい

マンションを一棟購入する人はほとんどが不動産投資を考えている方です。
売却時には資産価値が落ちているとはいえ、一棟のマンションを購入する際には多額の資金を要します。
売りだす価格が高ければ高いほど、購入希望者も限られてしまうため、成約に至るまでそれなりの期間を要することになります。
このように一棟のマンションはその資産の流動性の低さがデメリットであるため、すぐに現金化したいのであれば、競合となる物件と比較して、魅力的な条件を整える必要があります。

修繕費・維持管理費が高い

建物全体の管理を所有者がしなければならないため、手間がかかるだけでなく、費用も多額になってきます。
部屋数が多いほど、費用が掛かるため、ランニングコストを意識しなければ、十分な利益を得ることは難しくなります。
部屋だけでなく、マンションの共用部分も管理しなければなりません。
加えて、損害保険料、固定資産税や都市計画税も区分投資よりも高額になってきます。
ただし、自分で管理する部分を決め、一部の管理を委託するなど、コストを抑えて、利益を上げることが可能です。

マンションの一棟投資のポイント

収支計算を綿密におこなう

投資を失敗させないポイントとして、収支の計算を綿密におこなうことがあげられます。
毎月の収支を確認し、どこにコストがかかっているか把握することで、利回りが低くなる前に対策を講じることができます。
とくに、管理費や家賃、修繕積立金は変動しやすいため、変動に伴い分析していくことがポイントです。
高い利回りを維持していくためには、マンションがどのように稼働しているのかの確認を欠かさないようにしましょう。

投資時期を考える

投資はタイミングによって成功率が大きく変わってくるのもポイントです。
不動産投資にも有利なタイミングがあります。
検討している地域の不動産の価値が急上昇していたり、下落していたりしないかを逐一チェックして、どこの地域が今は投資してもよい時期かを把握しておきましょう。
また、マンションを一棟投資する際は、一般的に金融機関から融資を受けます。
そのため、融資を受ける際の金利が低くなっている場合も投資を始めるタイミングとして適しています。

入居率や過去の利回りを確認する

検討している物件の入居率や、過去にどれだけの利回りを出していたのか、実質利回りで把握しておくのもポイントになります。
入居率が高かったり、実質利回りが良い場合でも、すぐにそこに決めるのではなく、なぜ実績がよいのかを考えることも重要です。
近くにコンビニや駅があって便利なのか、ほかの要因があるのかを考えることで、ほかの物件においても、利回りが確保できるかどうかをある程度予測できるようになります。
もちろん、タイミングや地域性に左右されることもあるので、どのような条件下でも冷静に判断していきましょう。

修理と修繕は要チェック

直近でいつ大規模修繕をしたかなどをチェックしておきましょう。
自分が購入をした後に大規模な修繕が必要になってくる場合は、投資後にかかる費用が高くなるため、物件の将来性があるかどうかなど、慎重に検討したうえでの購入が重要になってきます。

まとめ

マンションの一棟投資は区分投資と比べると収入の額が大きかったり、空室が発生しても収入がゼロになるリスクが低いといったメリットがあります。
しかし、その反面、管理の手間が多かったり、自然災害に見舞われた際のリスクが区分投資よりも高いといったデメリットがあります。
失敗しない不動産投資をしていくためにも、投資する時期やマンションの立地、利回りを確認するなど、情報収集は欠かさずにおこなっていきましょう。