トランクルーム投資で土地活用！初期費用やメリット・リスクを解説

新たな土地活用として注目されているトランクルーム投資をご存じでしょうか？
所有しているコンテナやビルを住居として貸し出すのではなく、倉庫として貸し出すトランクルーム投資は、さまざまなメリットがあります。
また近年は、「収納スペースを確保したい」というトランクルームの需要が増加しており、トランクルーム投資をおこなう方も年々増えています。
今回は、土地を活用したトランクルーム投資の特徴や、初期費用、メリットとリスクについて解説いたします。
ぜひご参考までにご覧ください。

トランクルーム投資で土地活用：特徴や種類、初期費用は？

トランクルーム投資とは、空いている土地や空間をトランクルームとして貸し出すことで賃料収入を得る投資方法です。
特徴として狭い土地でも始めることができるため、新たな土地活用方法としても注目されています。

トランクルーム投資の種類

トランクルーム投資は大きく分けて、「屋外型」と「室内型」の2種類あります。
屋外型は、貨物の輸送に使われるコンテナを置いて倉庫として貸し出すタイプで、バイクの収納やキャンプ用品などの保管先として利用されています。
室内型は、ビルなどの建物内のスペースをパーテーションなどで区切り貸し出すタイプで、書類や精密機器などの荷物の収納先として利用されています。
どちらの種類を選ぶかは、土地の状況や場所によって変わってきます。
たとえば、室内型は、都心部に多く、建物さえあれば、小規模な改修工事ですぐにトランクルームとして開始できます。
一方で、屋外型は、地方都市に多く、空いている土地にコンテナを設置して開始します。
土地保有のみで建物がない場合は、コンテナを設置する屋外型が一般的です。

トランクルーム投資の経営方式

トランクルーム投資をするにあたっての経営方式は、以下の3種類あります。

●自己運営方式
●フランチャイズ方式
●一括借上げ方式

自己運営方式では、投資から日々のトランクルーム運営までを土地の所有者がすべて自分自身でおこなう方法です。
フランチャイズ方式は、トランクルーム管理会社のフランチャイズに加盟し、フランチャイズ料金を支払いながら運営する方法です。
一括借上げ方式は、別名リースバック方式とも呼ばれ、土地所有者が自分の土地にトランクルームを建てた後にトランクルーム運営会社に貸し出す方法です。
この場合、トランクルーム運営会社がそのトランクルームを一括借上げで運営し、土地所有者に毎月料金を支払うシステムです。
自己運営方式や、フランチャイズ方式はトランクルームの稼働率によって収益が変わり、一括借上げ方式の場合は稼働率にかかわらず毎月決まった料金が収益として得られます。
土地の規模や投資期間などを考慮して、ご自身に合った方法を選ぶと良いでしょう。

トランクルーム投資の初期費用

初期費用については、どの種類や経営方式で運用するか、土地の状況によっても異なります。
屋外型であればコンテナ設置費用、室内型であれば室内改装費がかかります。
たとえば、屋外型で50坪の土地にコンテナを5基(約20部屋)を設置する場合、運搬や設置費込みでおおよそ500万円ほどかかるでしょう。
さらに、土地の整地費用や電気引き込み工事、看板代、監視カメラ設置費も含めると総額630万円程度はかかると言えます。
室内型の場合は、土地や建物の状況によっても異なりますが、大がかりな改修工事が必要なければ、パーテーション代などの設営費が1坪あたり10万円～12万円程度と言われています。
参考として、商業ビルのワンフロア(20坪)にトランクルームを設置する場合は、設営費、看板代、監視カメラ設置費も含めると総額240万円程度となります。
ちなみに、自己運営方式の場合は初期費用はすべて自己負担ですが、フランチャイズ方式や一括借上げ方式の場合は契約によっては、委託業者側が監視カメラ設置などの費用を負担する場合もあります。
そして、フランチャイズ方式の場合は、初期費用としてフランチャイズ加盟料もかかることを念頭に置いておきましょう。

トランクルーム投資で土地活用：メリットについて

トランクルーム投資の特徴がわかったところで、続いてはメリットをご紹介します。

少ない初期費用で始められる

トランクルーム投資は、アパートやマンション経営に比べ必要な水まわりの設置などがないため、前述のとおり少ない初期費用で始めらます。
ほかの不動産投資と比べて初期費用が安いため、万が一失敗をしてもリスクが少ないところもメリットと言えます。
そのため、不動産投資で安定的な収入は得たいけれど、大きな初期費用はかけたくないと言う方にとってトランクルーム投資はおすすめです。

立地の制約が少ない

トランクルーム投資は、住宅に向かないような狭い土地や、小さい土地、三角形や不整形の土地でも有効的に活用できる点も大きなメリットとなります。
住宅に向かいないような土地はその分安い価格で購入できるため、土地を安く仕入れてトランクルーム投資として上手く活用できれば、利益も得やすくなります。
また、トランクルーム投資では、車での荷物の搬入が可能かといった点が重要視されるため、住宅の場合に比べて周辺環境に左右されることもありません。
荷物の搬入がしやすい土地であれば、敷地を無駄なく使うことができる点もメリットと言えるでしょう。

高い利回りが期待できる

トランクルーム投資は、前述のとおり少ない初期費用で始められるため、高い利回りを期待できる点も大きなメリットです。
参考までに、税金やメンテナンス費用などのランニングコストを差し引いて計算される実質利回りは、10～20％程度と言われており、マンション投資が実質利回り5％程度であることを考えると、非常に高い利回りであることがわかります。
初期費用が安くて利回りが高いということは、短期間での投資資金の回収も期待できます。
また、マンションやアパートなどの賃貸経営と比べて、修繕費などのランニングコストも少なく済み、建物の老朽化が賃料へあたえる影響も少ないため、利益が下がりにくい点も大きなメリットと言えるでしょう。

トランクルーム投資で土地活用：デメリットやリスクについて

メリットが多いトランクルーム投資ですが、下記のようなデメリットやリスクもあります。

空き室リスク

トランクルームは浸透率がまだまだ低く、一般的に満室になるまで時間がかかると言われております。
しかし、近年はオンライン授業や在宅ワークの広がりを受け、作業スペースの確保のために利用する方も増えているため、需要は年々高まっています。
そのため、空室が発生しないように、立地や客層に合わせた工夫や適正な賃料の設定が大切になってくるでしょう。

盗難リスク

トランクルームは、車で大きな荷物を持ち込んでいても不審に思われにくいため、不法投棄や窃盗のリスクが高いと言われております。
そのため、ある程度の防犯対策はしておいた方が良いでしょう。
また、利用者との契約前には、盗難リスクやデメリットをきちんと説明し、貴重品は置かないことなどを明確に示しておくことも大切です。

集客が難しい

トランクルームは賃貸マンションに比べて一般的に利用されているわけではなく、集客が難しい点がデメリットとなります。
とくにトランクルーム投資を初めて運用する方は集客のノウハウがないため、収入を得るまでに時間がかかる可能性があります。
集客に不安がある方は、フランチャイズ方式などを活用して、専門業者の助けを借りることをオススメします。

まとめ

トランクルーム投資は、初期費用が安く、利回りが高くて立地の制約も少ないため、魅力的な土地の活用方法と言えます。
一方で、マンションなどの賃貸経営と比べると集客が難しく、空き室リスクや盗難リスクもあります。
とはいえトランクルームは年々需要が増加し、将来性がある投資先として注目されているので、今回の記事をぜひ参考にご検討ください。