アメリカ不動産投資で使うMLSとは？特徴やREINSとの違いを解説

アメリカ不動産投資において必要不可欠なMLSとは

MLSとは、Multiple Listing Serviceの略でアメリカの不動産を取り扱う不動産会社向けのデータベースシステムです。
MLSには、売り物件の概要や登記履歴、所有者、過去の取引価格、公図、固定資産税評価額など、不動産に関するさまざまな情報が登録されています。
不動産会社は、物件情報を24時間以内にMLSに登録しなければならず、登録しないと勧告や罰金などのペナルティが課されます。
そのため、信頼ができる不動産の情報源として多くの人に活用されているデータベースシステムです。
登録している物件情報が多く情報の透明性が高いので、アメリカ不動産の購入を検討している消費者にとって、MLSの有用性は極めて高いでしょう。
アメリカ不動産の業界では、必要不可欠なサービスとして利用されています。

アメリカ不動産投資におけるMLSの特徴とREINSとの違い

この章では、MLSの特徴やREINSとの違いについてご紹介します。
まずは、MLSの特徴を3つ解説しますので、一つずつ見ていきましょう。

3Dで物件の内見ができる

投資判断をする際には、物件情報を確認するだけではなく、物件の内見もしたいと思う方は多いでしょう。
とはいえ、そのためだけに現地に行くのは時間も費用もかかってしまいます。
そのような方のために、MLSでは物件の写真だけでなく3Dシステムで、部屋の間取りや奥行などを確認することができるようにしています。
Google Mapsのストリートビューをイメージしてもらうとわかりやすいでしょう。
投資判断をする際に、現地に行かなくても3Dで物件の内見ができるのは大きなメリットといえます。

パブリックレコード（公的履歴情報）を閲覧できる

MLSで物件情報の検索をすると、売り物件の概要や登記履歴、所有者、過去の取引価格、公図、固定資産税評価額、競売履歴などの不動産に関するさまざまなパブリックレコード（公的履歴情報）を閲覧することができます。
さらに、公的サイトに掲載されている洪水マップや人口統計、学校区などの情報も確認できます。
アメリカ不動産を購入する際の判断材料は多ければ多いほど良いので、MLSを利用して積極的に情報収集をするとよいでしょう。

非公開物件（ポケットリスティング）の禁止

MLSでは非公開物件を扱うことが禁止されています。
売り物件の情報得たときは、必ずMLSに登録しなければいけません。
誰でも公平な取引をおこなえるように、透明性の高い情報を閲覧できるようにしているためです。
先述のとおり、物件情報を登録しないとペナルティが課されます。

REINSとの違い

それではMLSと、日本の不動産情報を管理するシステム「REINS」の違いとは、どのような点があるのでしょうか。
ここでは、2つの違いを解説していきます。

●物件情報の量の多さ
●情報データの透明性

それぞれのポイントを見ていきましょう。
違いの1つ目は、物件情報の量の多さです。
上記でもお伝えしたように、不動産の情報は24時間以内にMLSに登録しなければなりません。
そのため、各地の不動産会社が持つ情報をすべてリアルタイムで、MLSにて閲覧できるようになっています。
そのため、アメリカ全体の物件情報が網羅的に掲載されているため、情報量は自然と多くなっています。
一方で、MLSに似た不動産情報のデータベースシステムとして日本ではREINSがあります。
REINSでは、不動産会社が売主と専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合に物件を登録する必要があります。
ただし、一般媒介契約を締結した場合はREINSへの登録はあくまで任意であり、必ずおこなわなければならないものではありません。
つまり、REINSにはすべての物件情報が登録されているわけではないのです。
情報が一般に公開されずに売買が完結するケースもあるため、どうしても物件情報量の多さでMLSとは違います。
違いの2つ目は、情報データの透明性です。
MLSは、会員であれば不動産会社でなくてもデータにアクセスできます。
非公開物件（ポケットリスティング）を禁止しているため、MLS会員であれば誰でも公平にアメリカの不動産の情報を得ることができます。
MLSは、消費者が求める不動産情報が掲載されるように設計されているため、不動産会社が物件情報を隠して取引することができません。
そのため、情報データの透明性が高いといえるでしょう。
一方でREINSの場合、サービスを利用できるのは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構に加入している不動産会社だけです。
一般消費者はREINSにアクセスできず、またすべての物件情報が掲載されているわけではありません。
MLSと比べると、REINSの情報は透明性に劣るということになります。

アメリカで投資物件を探す際のポイント

この章では、アメリカで投資物件を探すポイントについて3つご紹介します。
投資物件を探す1つ目のポイントは、学区で探すことです。
車社会であるアメリカは、不動産の価値が学区によって変わります。
日本の不動産は駅や繁華街に近いものほど価値が高くなる傾向にありますが、それと異なるので注意が必要です。
広大な土地が広がるアメリカでは、駅や繁華街の近くは車がなくて電車を使わざるを得ない低所得者層が住んでいるエリアであるといった見方もできます。
アメリカは日本以上に学歴社会で、住んでいるエリアによって学歴の良し悪しが判断されるといった一面があるのです。
投資物件を探すポイントとして、学区選びによって投資戦略が大きく変わってくることを覚えておきましょう。
投資物件を探す2つ目のポイントは、MLSで探すことです。
アメリカ不動産を探すには、MLSを使うのが一般的です。
不動産協会に加盟して、月額料金を支払うことによってMLSを閲覧することができます。
個人で加盟せずとも、MLSの組合員である不動産会社を通じてアメリカ不動産の情報を閲覧できるので、エージェントを介して投資物件を探してもらうのもよいでしょう。
投資物件を探す3つ目のポイントは、信頼できるエージェントを探すことです。
アメリカに土地勘のない方がアメリカ不動産に投資をする場合、資格のあるプロのエージェントに依頼することが投資で失敗しないために重要なポイントです。
売主側もエージェントをつけて少しでも良い条件で売却しようとすることが多いので、売買交渉の際には信頼できるエージェントの力が必要となります。

まとめ

今回はアメリカ不動産に投資することを検討中の方に向けて、MLSの概要や特徴、REINSとの違いなどについて解説しました。
MLSは、アメリカで不動産業を営んでいる不動産会社の大半が使用しており、個人で不動産を探す際にも役立つシステムです。
また、アメリカ不動産への投資を成功させるためにはMLSを利用するだけではなく、物件や学区の選び方、アメリカ不動産に精通した信頼できるエージェントを選ぶことが大切です。
今回の記事を参考に、ぜひアメリカ不動産投資に挑戦してみてください。
アメリカ不動産投資について気になる点があれば、お気軽に弊社までご相談ください。