東京の不動産価格がバブル期のように高騰している理由や背景を解説

東京の不動産価格がバブルのように高騰しているのはコロナの影響

新型コロナウイルスの影響もあり東京の不動産価格が高騰し、1990年代のバブル期を彷彿させるような状況が東京で起こっています。
2020年1月に国内で初めての新型コロナウイルス感染者が見つかって、そこから感染者数が増え続けて2020年1月から4月は不動産の検索数が大幅に減少しました。
通年であればこの時期が転勤などによる住み替えニーズがもっとも高まる時期なのですが、検索数は減少してしまいました。
その理由としては、新型コロナウイルスが流行り始めたばかりの時期で得体の知れないウイルスに漠然とした恐怖と不安があり、日本中が様子見の自粛ムードになったためです。
2020年4月には緊急事態宣言が発動され、それに伴って会社に行かずに自宅で仕事するテレワークが一気に普及し始めました。
仕事や学校に行けず自宅にいる時間が増えて、住まいに関する意識の変化もあったこともあり、5月に緊急事態宣言が明けたあたりから不動産の検索件数が大きく伸び始めました。
その後、2021年8月新型コロナウイルスが変異したデルタ株の流行により過去最大の感染者数を記録しましたが、東京不動産の検索数は減少することなく伸び続けました。
財政出動による株価上昇や住宅ローンの低金利、住宅ローン減税などのお買い得感もあったことから、東京を中心に一戸建てやマンションなどの住宅購入ニーズの勢いは止まらずにいます。
住宅購入ニーズは増えている反面、不動産を売却したい方が新型コロナウイルスの影響で減り、市場に流通している物件は減少しました。
そのため、需要と供給のバランスが変化し、東京の不動産価格がバブル期のように上昇していったのです。
しかし、市場の供給数が減少していた中古マンションの在庫数は、2021年7月から徐々に増加傾向となりました。
新型コロナウイルス前の水準に戻りつつあるので、ある程度の時間が経てばバブル期のような状況も少しずつ落ち着いていくと予想されています。

東京の不動産価格高騰の理由は低金利？

新型コロナウイルスの影響もあり東京の不動産価格がバブル期のように高騰を続けており、購入した金額よりも不動産が高くで売却できるといったケースもあります。
このように東京の不動産価格が高騰している主な理由は3つあります。
1つ目の理由は、金融機関が貸し出す住宅ローンの低金利です。
新型コロナウイルスの影響もあり景気は悪化し、経済活動も制限せざるを得ない状況が続いています。
日本は景気対策としてマイナス金利政策を始め、それに連動して住宅ローン金利も低金利となっています。
たとえば、各金融機関の2022年1月時点の変動金利は下記のとおりです。

●auじぶん銀行は0.410%
●みずほ銀行は0.375 %
●住信SBIネット銀行は0.390%
●新生銀行は0.450%

1990年代のバブル期の住宅ローン金利は7％～8％でしたが、1%に満たない金利で金融機関は貸し出している今の状況は、歴史的な低金利といえるでしょう。
不動産は高い買い物なので購入する方の多くは住宅ローンを利用します。
このように低金利のときに不動産を購入したいと考える方は多いでしょう。
購入したいといった需要が増えることによって、不動産の価格は高騰していきます。
2つ目の理由は、中古市場が活況なことです。
新型コロナウイルスの流行以降、景気悪化を懸念した不動産会社が新築物件の工事や仕入れを減らし、市場の需要に対して新築物件の供給数が足りない状況が起きました。
それによって購入希望者が中古市場に流れて、中古市場が活発になる状況となります。
コロナの影響でテレワークができるスペースのある中古一戸建てや通勤時間、外出時の移動時間を減らすために都心部の駅近中古マンションを買い求める方が増えました。
不動産調査会社の東京カンテイのデータによると、都内中古マンションの平均価格は2021年に5,739万円と前年比11％上昇しています。
このように東京の不動産価格がバブル期のように高騰しているのは、低金利な状況と中古市場が活況になっているからといえます。

主な購入者はパワーカップル

それでは、東京の不動産を購入する方はどういった方なのでしょうか。
主な購入者として、パワーカップルが多くなっています。
パワーカップルとは、それぞれ年収700万円以上で世帯年収1,400万円以上の高年収の共働き夫婦のことです。
夫婦そろって高年収で高額な物件でも購入できる、パワーカップルといわれる共働き世帯が東京の不動産購入をけん引しています。
一般的に東京のマンションを購入するときは、年収の7倍程度までが適正とされています。
パワーカップルで年収1,400万円だとすると、7倍は9,800万円となるので約1億円近くの物件も購入することが可能です。
企業の働き方改革もあって女性が社会で働きやすく活躍する世の中になり、働いて安定的に収入を得続けるといった背景もあります。
不動産の主な購入者層であるパワーカップルは、都心に住んでいることもあり、自動車保有率は年々下がっており、交通の便が良い都心の駅近物件を好む傾向にあります。

東京の不動産価格が高騰している3つ目の理由は需要の膨らみ？

東京の不動産価格がバブル期のように高騰している3つ目の理由は、需要の膨らみによるものです。
日本の人口は減り続ける一方ですが、東京都内の人口は2045年頃までは増え続けていくと予想されています。
そのような中で、2020年に新型コロナウイルスが流行したことにより、物件の売り控えをする方が増え、供給数が著しく下がり不動産市場の需要と供給のバランスが崩れました。
需要は膨らむのですが市場に物件が少ない状態となり、その結果として東京23区の中古マンション価格はバブル崩壊以降もっとも価格が高騰し、2021年12月期には、平均坪単価が過去最高値を記録しました。
東京23区では2021年から販売期間を短期化するようになり、物件の供給数が少しずつ回復傾向にあります。
いずれ新型コロナウイルスも落ち着いていき、住宅ローン金利も2022年4月現在は低金利ですが今後上がる可能性があることを考えると、不動産市場の需給バランスは徐々に戻っていくでしょう。
とはいえ、まだしばらくは需要のほうが大きいので東京の不動産価格は高騰を続けていくと予想されています。

まとめ

今回は、東京の不動産価格がバブル期のように高騰している理由や背景について解説してきました。
新型コロナウイルスや住宅ローンの歴史的低金利の影響により、不動産を購入したいといった需要が膨らみ、東京の不動産価格がバブル期のように伸びている状況です。
需要に対して供給数がまだ落ち着いていないので、まだしばらくはこの状況が続くと予想されています。
東京の不動産に投資を検討されている方は、価格が高騰している背景や物件の特徴、エリアなどを考慮して、賢く売り買いしたいものです。