土地売却をするときに使える税金控除とは？種類や注意点を解説

土地売却をするときは、税金がいくらかかるのか気になるところでしょう。
確定申告前に、節税できる特例や損失が出た場合の控除を知っておくと安心です。
そこで今回は、土地の売却を検討中の方に向けて、税金の特例や控除の種類、確定申告時の注意点について解説します。
ぜひ、参考までにご覧ください。

土地売却で使える税金の控除や特例の種類とは？

土地を売却した後は、どのような税金の控除や特例の種類があるのでしょうか。
この章では、3つの税金控除と特例をご紹介します。

1.3,000万円特別控除

マイホームが建つ土地を売却する場合は、3,000万円の特別控除が受けられます。
3,000万円の特別控除とは、課税される譲渡所得（売却利益）から3,000万円を差し引くことができる特例です。
3,000万円が控除されることで、譲渡所得にかかる税金がゼロになったり、少なくなったりするため、節税になります。
ただし、3,000万円の特別控除は、主に以下の5つの要件に該当する方が対象となります。

●居住用の家屋＋土地であること
●住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
●家屋を解体した場合は、解体日から1年以内に売買契約し上記の期限内に売却
●家屋を解体してから売買契約までの間、事業用として使っていない
●売却相手が家族などの近親者でないこと

確定申告をする際は、上記に該当するかどうかを確認しましょう。

2.軽減税率の特例

10年を超えるほど長期にわたって住んでいたマイホームが建つ土地を売却する場合は、譲渡所得税について軽減税率が適用されます。
たとえば、所有期間が5年を超える場合の譲渡所得税は20.315％ですが、特例が適用されると6,000万円以下の部分について14.21％と税率が軽減されます。
軽減税率の特例を受けるには、基本的に3,000万円特別控除と同じ5つの要件に該当する必要があります。
所有期間については、売却時点から10年経過したかどうかではなく、売却した年の1月1日時点かどうかで判断します。

3.相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家がある土地を売却する際も、3,000万円の特別控除が使えます。
この特例を受けるには、主に以下の4つの要件に該当する必要があります。

●被相続人が住んでいた不動産を相続後、令和5年12月31日までに売却
●相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却
●売却代金が1億円以下
●売却相手が家族などの近親者でないこと

また、上記以外にも家屋の条件や、解体後に売却する場合の条件があります。

土地売却で損失が出た場合の税金控除や特例とは？

前章では、土地を売却して利益が出た際に使える税金控除や特例をご紹介しましたが、損失が出た場合はどうなるのかも気になるところでしょう。
損失が出た場合の税金控除や特例は、以下の2つです。

マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンの残っている家屋が建つ土地を売却し、損失が出た場合は、その損失をほかの所得と損益通算したり、翌年以降3年間にわたって繰越控除したりすることができる特例です。
ここで言う損失とは、住宅ローンの残高を下回る価格で売却した際の譲渡損失のことを指します。
たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円あり、売却代金が2,000万円だった場合です。
売却代金が住宅ローンの残高を1,000万円下回っているため、1,000万円の損失をほかの給与所得などと損益通算することができ、またそれでも損失が残る場合は、翌年以後3年間は繰越控除ができます。
この特例を受けるには、主に以下の4つの要件に該当する必要があります。

●売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
●家屋を解体した場合は、解体日の1月1日時点で5年を超えていること
●売買契約日の前日時点で償還期間10年以上の住宅ローン残高が残っていること
●マイホームの売却価格が、住宅ローン残高を下回っていること

そのほかにも、住まなくなった日または解体日から3年を経過する年の12月31日までに売却するなどの細かい要件があります。

マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームが建つ土地を売却し新居に買い換えた際に、譲渡損失が出た場合は、その損失につき、ほかの所得と損益通算をしたり、繰越控除をしたりすることができる特例です。
たとえば、6,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、損失が3,000万円生じた場合です。
3,000万円の譲渡損失をほかの給与所得などと損益通算をしたり、翌年以後3年間にわたって繰越控除したりすることができます。
この特例を使うには、以下の要件に該当する必要があります。

●住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
● 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
● 家屋を解体した場合は、解体日の1月1日時点で5年を超えていること
● 売却した前年1月1日～翌年12月31日までに新居を購入し、その年の翌年12月31日までに住んでいること
●新居は床面積が50㎡以上かつ償還期間10年以上の住宅ローン残高がある

そのほかにも、細かい要件があるため、詳しくは国税庁ホームページにてご確認ください。

土地売却で税金控除や特例を使うときの注意点

最後に、前章で述べた税金控除や特例を使うときの注意点を解説いたします。
主な注意点は以下の2つです。

注意点①確定申告

税金控除や特例を使うには、当然ですが確定申告をおこなう必要があります。
損失が出た場合であっても、損益通算や繰越控除をおこなう場合は、確定申告が必要となるため、忘れずにおこないましょう。
確定申告は、土地を売却した日の翌年におこないます。
確定申告の期間は、例年2月16日～3月15日となります。
売却益が出ているにも関わらず申告期間内に確定申告をおこなわなかった場合は、無申告加算税や延滞税などがかかることもあるためご注意ください。
ちなみに、確定申告の際に必要になる主な書類は以下のとおりです。

●購入時、売却時の売買契約書のコピー
●売却にかかった諸費用の領収書のコピー
●購入時にかかった諸費用の領収書のコピー
●源泉徴収票
●マイナンバー

3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を使う場合は、上記書類にくわえて、戸籍の附票などの書類も必要となります。
また、そのほかの控除や特例についても、要件に該当するかどうかを証明するために必要な書類が複数あります。
詳しい必要書類については、税務署や税理士にご確認をお願いします。

注意点②併用の可否

ご紹介した税金控除や特例は、併用して使えるものと、併用できないものがあります。
たとえば、前章でご紹介した損失が出た場合の2つの特例は併用できません。
ただし、3,000万円特別控除と、軽減税率の特例は併用可能です。
確定申告をする際は、どの特例と控除が併用できるのか確認してからおこなうと良いでしょう。

まとめ

今回は、土地の売却を検討中の方に向けて、税金の特例や控除の種類、確定申告時の注意点について解説いたしました。
マイホームが建つ土地を売却する際は、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例があります。
また、相続した空き家が建つ土地についても、一定の要件に当てはまれば3,000万円の特別控除が受けられます。
住宅ローンが残っているマイホームを売却した際や、買い換えをした際に損失が出た場合は、損益通算や繰越控除ができる特例もあります。
注意点は、確定申告が必須な点と、併用できない特例や控除がある点です。
ぜひ、この記事を参考に土地の売却をご検討ください。