不動産を売却するときにかかる税金とは？種類や節税方法を解説！

不動産を売却するときは、税金がいくらかかるのか気になりますよね。
売却するからには、なるべくかかる費用を抑えて手元にお金を残したいところでしょう。
そこで今回は、不動産を売却するときにかかる税金の種類と計算方法、節税方法について解説いたします。
ぜひ参考に、ご覧ください。

不動産売却時にかかる税金：その種類とは？

不動産を売却するときは、さまざまな税金が発生します。
この章では、不動産を売却するときにかかる税金の種類とタイミング、税額をご紹介します。

売買契約時にかかる印紙税

不動産を売却する際に、最初にかかる税金は印紙税です。
印紙税とは国税の一つで、契約書や受取書など日常の経済取引に関して作成される文書に課税される税金です。
不動産を売却する際は、買主と売買契約書を交わしますが、その売買契約書に印紙税が課されます。
印紙税の税額は売買代金によって異なり、おおよそ2,000円～2万円ほどとなります。
ちなみに、平成9年4月1日～令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書のうち、売買金額が一定額を超えるものについては軽減税率が適用されます。

登記手続き時にかかる登録免許税

不動産の売買契約が成立し、いざ売却する物件を引き渡す際は、不動産の名義変更や抵当権抹消などの登記手続きが必要となります。
不動産の名義変更をする際の登録免許税は、買主と売主が連帯して登録免許税を納付する義務を負います。
とはいえ、名義変更の登録免許税は買主が負担するのが一般的です。
一方で、抵当権抹消登記は売主が負担します。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンの利用に際して抵当権の設定登記がされている不動産を売却するときに必要な登記です。
抵当権抹消登記の税額は、不動産一つにつき1,000円です。
建物と土地を売却しそれぞれの抵当権抹消をする場合は、登記簿が別々にあるため不動産が2つとカウントされ登録免許税は2,000円となります。

確定申告時にかかる譲渡所得税

不動産を売却したときに利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税（平成25年1月1日～令和19年12月31日までの間）を総称した税金で、事業所得や給与所得と分離して課税されます。
譲渡所得税のうち、所得税は売却した翌年の確定申告時に支払い、住民税は年に4回の納付時期に支払います。
譲渡所得税の税額については、次章で詳しくご紹介します。

不動産売却時にかかる税金：譲渡所得税の計算方法とは？

譲渡所得税は前述のとおり、利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
そのため、まずは譲渡所得があるのかどうか計算する必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

売却価格―（取得費用＋譲渡費用）
上記の計算で利益が出ていたら、その金額が譲渡所得になります。
取得費用とは不動産購入時にかかった費用のことで、たとえば以下のような費用になります。

●不動産の購入代金
●不動産取得税
●印紙税
●登録免許税
●仲介手数料

もしも相続で譲り受けた不動産で取得費用がわからない場合は、売却価格の5％を取得費用として申告することもできます。
なお、建物の場合は、不動産の購入代金から減価償却費相当額を差し引いた額が取得費となりますのでご留意ください。
譲渡費用とは、不動産を売却したときにかかる費用のことで、たとえば以下の費用が該当します。

●仲介手数料
●印紙税
●土地の測量費等
●土地を更地にした場合の解体費用

そのほか、貸している家を売るために借主に立ち退き料を支払った場合は、立ち退き料も譲渡費用に該当します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が違います。
不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算します。
それぞれの税率は以下のとおりです。

●長期譲渡所得：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
●短期譲渡所得：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）

所得税の税率は、所得税×2.1%の復興特別所得税も加算されています。
上記税率を見ると、長期譲渡所得のほうが低い税率であることがわかりますね。
なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されます。
そのため、購入日から売却日までの期間が5年を経過していたとしても、1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得となります。
たとえば、2015年3月1日に不動産を購入し2020年5月1日に売却した場合、売却した年の2020年1月1日時点では5年を超えていないため、短期譲渡所得で税金を計算されてしまいます。
譲渡所得税の税額をなるべく抑えたい方は、所有期間が5年を超えてから売却すると良いでしょう。

不動産売却時にかかる税金：節税方法とは？

不動産を売却する際にさまざまな税金がかかることがわかったところで、なるべく節税したいところでしょう。
とくに譲渡所得税は、不動産売却時にかかる税金のなかでも一番高い税率となるため、節税方法を事前に知っておきたいですよね。
譲渡所得税を節税するポイントは以下の3つです。

ポイント①取得費

繰り返しになりますが、譲渡所得税は利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
そのため、利益（譲渡所得）が少なければ、それだけ譲渡所得税も低く抑えることができます。
そこで重要となるのが、取得費です。
前章でも述べたとおり、譲渡所得は売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算します。
つまり、取得費が高いほど譲渡所得の額は下がります。
もしも、何年も前に取得した不動産で取得費用がわからないからと売却価格×5％で概算を出した場合は、実際よりも取得費用が低くなってしまうでしょう。
不動産の購入額が記載された売買契約書などを紛失してしまった場合は、住宅ローンを利用したときの手続き書類から取得費を計算することができます。
たとえば借り入れ先の金融機関の通帳や、住宅ローンの契約書などを探してみると良いでしょう。

ポイント②売却タイミング

前章でも述べたとおり、不動産を所有している期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、短期譲渡所得よりも低い税率となります。
住んでいた家を売却するときの所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例が適用されて長期譲渡所得よりもさらに低い税率となります。
ただし、この特例によって税率が軽減されるのは、譲渡所得が6,000万円以下の部分についてです。
軽減税率の特例が適用されたときの税率は14.21％となり、通常の長期譲渡所得税の20.315％よりも6.105％も節税できます。
このように売却タイミングによって税金は変わってきます。

ポイント③3,000万円の特別控除

住んでいた家を売却したときは、3,000万円の特別控除の特例もあります。
3,000万円の特別控除が適用されると、譲渡所得から3,000万円を差し引いて計算することができ、譲渡所得税を軽減することができます。
ただし、3,000万円の特別控除にはいくつかの細かい条件があります。
ご自身の不動産が特例の対象となるかどうかは国税庁のホームページでご確認ください。
ちなみに、3,000万円の特別控除はポイント②で述べた軽減税率の特例と併用することが可能です。

まとめ

今回は、不動産を売却するときにかかる税金の種類と計算方法、節税方法について解説いたしました。
不動産を売却するときは、主に印紙税や登録免許税、譲渡所得税がかかります。
とくに譲渡所得税の税率が高く、所有期間が5年以下の場合は税率が高めです。
不動産売却時の税金を節税するには、譲渡所得の計算や売却タイミング、特別控除がポイントです。
ぜひこの記事を参考に、不動産売却をご検討ください。