不動産を購入するときに消費税はかかる？かかる対象や費用を解説

3％から5％へ、5％から8％へ、8％から10％へと法改正によりどんどん上がっていく消費税ですが、不動産を購入するときにも消費税がかかるのか気になりますよね。
不動産購入時に消費税がかかるかどうかは個人か法人かで異なり、また費用項目によっても異なります。
そこで今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、消費税がかかる対象や費用、消費税から建物価格を調べる方法などを解説します。
ぜひ参考にご覧ください。

不動産購入時に消費税がかかる？対象の住宅とは

まず前提として、消費税は何に対してかかる税金なのでしょうか？
消費税は、課税事業者がおこなう国内の取引において課税される税金です。
そのため、消費税がかかるかどうかは、取引をする相手方が課税事業者かどうかによって分かれます。
たとえば、お店で商品を買うときやサービスを受けるときは消費税が加算された料金を支払いますよね。
それは、利用したお店が課税事業者に該当するからです。
では、不動産売買ではどうでしょうか。
不動産を購入するときは、売主が個人か課税事業者かで消費税がかかるかどうかが変わります。
課税事業者とは、消費税を納付する義務がある個人事業主や法人のことを指します。
そのため、個人が住宅を売る場合については消費税がかかりません。
反対に、不動産会社や建築会社などの課税事業者が販売する建物については、物件価格に消費税が課されます。
一方で、売主が課税事業者であっても土地については消費税がかかりません。
それは、土地は使用することによって価値が変わるものではなく、消費物にはあたらないからです。
同様に土地に付随している石垣や庭木なども、土地と一緒に売買された場合には消費税がかかりません。
土地の定着物として扱われるためです。
ただし、土地に設置された車庫は設備となるため消費税が課されます。
ちなみに、不動産購入時にかかる登録免許税や印紙税は消費税がかかりません。
それは、登録免許税や印紙税も税金だからです。

まとめると、不動産購入時に消費税が課税される住宅は「課税事業者が販売する建物」です。
反対に、不動産購入時に消費税が非課税となるのは「個人が売却する住宅」と「土地」になります。
つまり、住宅を購入する際に消費税がかかるどうかは売主が誰になるのかがポイントです。

不動産購入時に消費税がかかる？対象の手数料とは

不動産を購入する際は、物件の価格だけでなくさまざまな手数料もかかりますよね。
では、不動産購入時の手数料には消費税はかかるのでしょうか？
消費税がかかる手数料は以下の3つです。

仲介手数料

不動産を購入する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般です。
そして、無事に不動産を購入したあとは、不動産会社に成果報酬として仲介手数料を支払いますよね。
その仲介手数料には、消費税がかかります。
それは、不動産会社が課税事業者に該当するからです。
また、不動産売買の仲介は不動産会社が提供するサービスに該当するため、消費税の対象となります。
ちなみに、仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、法律で上限が定められています。
仲介手数料の上限額は、売買代金×3％＋6万円で計算できます。
たとえば、3,000万円の物件を購入した場合は、仲介手数料の上限は、96万円となります。
そして、消費税は仲介手数料の96万円に現在の税率の10％をかけて9万6,000円となります。

住宅ローン事務手数料

居住用の不動産を購入する際は、住宅ローンを利用する方が多いでしょう。
住宅ローンを申し込む際は、一般的に事務手数料が発生します。
この住宅ローンの事務手数料も、消費税の課税対象です。
それは、借り入れ先の金融機関も消費税の課税事業者に該当し、住宅ローンは提供するサービスに当たるからです。
住宅ローンの事務手数料の相場は、約3万円～5万円です。
相場価格で計算すると、住宅ローンの事務手数料に課される消費税は約3,000円～5,000円になるでしょう。
ちなみに、購入した不動産を売却する際は、売却代金から住宅ローンを一括返済しますよね。
住宅ローンを一括返済するときの返済手数料にも消費税がかかります。

司法書士手数料

不動産を購入した後は、不動産の名義を登記する必要があります。
不動産登記の手続きは自分でおこなうこともできますが煩雑な手続きとなり、間違えると修正が大変なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に不動産登記の手続きを依頼した際は、司法書士への報酬手数料を支払う必要があります。
その報酬手数料にも、消費税が発生します。
日本司法書士会連合会が公表している司法書士の手数料の全国平均額は以下のとおりです。

●所有権移転登記：51,832円
●所有権保存登記：25,462円
●抵当権設定登記：39,712円

所有権移転登記とは、中古住宅の不動産を購入した場合に必要な手続きとなります。
新築物件を購入した場合は、所有権保存登記となります。
さらに、住宅ローンを利用した場合は抵当権設定登記も必要です。
これら手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士手数料が発生し消費税も課されることを覚えておきましょう。

不動産購入時に消費税から建物価格を調べる方法

不動産を購入しようと思ったときに、土地と建物の価格が総額で表示されている物件があります。
たとえば、建売住宅や分譲マンションは土地と建物価格が総額で表示されていることが多いです。
その場合、建物価格はいくらなのか、土地はいくらなのかと気になりますよね。
実は消費税額が分かれば、消費税額と消費税率を割り算することで建物価格を調べることができます。
計算方法は、以下のとおりです。

消費税額÷10％（消費税率）＝建物価格
なぜ上記計算で建物価格が分かるのでしょうか？
それは、土地は非課税なのに対し、建物は課税されるからです。
たとえば、総額6,000万円でうち消費税が300万円の不動産を購入した場合は、300万÷10％で建物価格が3,000万円であることが分かります。
では、土地はいくらになるのでしょうか？
計算方法は、以下のとおりです。

総額6,000万円－建物価格3,000万円－消費税300万円＝土地2,700万円
このように、総額表示の不動産を購入する際は、消費税から逆算することで建物価格や土地を割り出すことができます。
ただし、これはあくまでも売主が課税事業者だった場合です。
前章でも述べたとおり、売主が個人の場合は消費税がかかりません。
ちなみに、不動産会社が仲介をしている個人の住宅を購入した場合も非課税となります。
ただし売主が個人でも、投資用物件や不動産会社が個人から買い取って再販した物件については、消費税が課税されるためご留意ください。
売主が課税事業者かどうかは、売買契約書や物件概要書で確認すると良いでしょう。
あるいは、仲介を依頼する不動産会社に尋ねてみると良いでしょう。
弊社では、東京都を中心に多数の物件を揃えています。
不動産の購入を検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、不動産の購入を検討中の方に向けて、消費税がかかる対象や費用、消費税から建物価格を調べる方法などを解説いたしました。
消費税は、課税事業者である不動産会社や法人から建物を購入するときに発生します。
また、仲介手数料や住宅ローン事務手数料、司法書士手数料にも消費税がかかります。
一方で、土地は消費物ではないため、消費税がかかりません。
そのため、課税事業者が販売する土地と建物が総額表示になっている場合は、消費税額を消費税率で割り算することで建物価格を算出することができます。
ぜひこの記事を参考に、不動産購入をご検討ください。