賃貸物件の所有者であれば、自分が貸している物件を問題のない状態に保つ責任を負っています。
もし、建物や設備の状態が不十分なまま放置していて事故が起きた場合、オーナー責任が問われる可能性が出てくるかもしれません。
そこで、どんなケースでオーナー責任のリスクが高まるのか、いくつかの例をご紹介します。
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オーナー責任となる工作物責任について
建物や付帯する設備などが問題で事故が起きた場合、オーナーが責任を取ることについて、法的には工作物責任があると言います。
とはいえ、賃貸物件の多くは管理会社に管理を委ねていることが多いです。
管理会社が十分注意を払ったにも関わらず、建物の問題によって事故が起きた場合はオーナーが責任を取り、管理注意を怠っていたときには管理会社が責任を負うことになります。
この責任は、建物の建築行為そのもの、もしくはその後の維持管理のどちらかに問題があった場合に問われるものです。
具体的には、屋根材の固定が甘くて落下してしまった場合や、外構部の庭木の倒壊といったことが考えられます。
上記の問題は、あくまでも建物や設備自体の作りや管理に問題があった場合にオーナー責任が問われるということです。
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自然災害が原因の場合はどうなる？
では、自然災害によって事故が生じた場合はどうなるのでしょうか？
たとえば、地震によって瓦が落下したり、塀が倒れたりして人に被害が及んだ場合です。
自然災害の場合は、基本的に人が原因で被害が生じているわけではありませんので、オーナー責任を問われることはありません。
しかし、維持管理を怠っていたことが被害を生じさせたと考えられることもあります。
たとえば、すでに土台が錆びて不安定になっていた街灯ポールが地震で倒れて、人や自動車などに被害を与えたケースなどです。
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既存不適格建築物とは？
賃貸物件を貸している場合、その建物が建築基準法などのルールに違反した状態である場合、オーナー責任が問われることになります。
注意したい建物に関する規制としては、シックハウス対策に関するルールがあります。
これは、建築確認申請が求められる建物については、24時間換気設備を設けることを義務付ける法改正です。
しかし、施行されたタイミングよりも以前に建設、使用されている建物については違反建築物とは見なされません。
ただし、状態としては違法ですので、「既存不適格建築物」とされるわけです。
既存不適格建築物は、ただちに何らかの措置を取ることまでは求められませんが、瑕疵のある物件と見られることがあり、何らかの事故が生じた場合オーナー責任を問われるリスクがあります。
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まとめ
賃貸物件は法的に問題がなく、きちんと維持管理をしている状態で貸す必要があります。
たとえ自然災害が原因の被害であっても、建物の設備に問題があると認められれば、オーナー責任が問われる可能性もあります。
もし違法状態で貸していて、何らかの事故を引き起こした場合は、オーナーや管理会社に責任が及ぶことがありますので、日頃からしっかりと点検やメンテナンスを行いましょう。
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