コンパクトシティとは？不動産投資にも関わるメリット・デメリットを解説

近年は、少子高齢化に伴って人口減少が問題視されていますが「不動産投資市場は今後どうなるのか」「どの地域に投資すれば良いのか」と気になるところでしょう。
実は、総務省の統計調査によると、人口は減少していても、単身者の世帯数は増加しています。
そのため、単身者の多い地域に不動産投資のチャンスがあると言えます。
そして、立地を選ぶ際には「コンパクトシティ構想」に注意が必要です。
そこで今回は、不動産投資を検討中の方に向けて、コンパクトシティとはなにか、コンパクトシティで不動産投資をおこなうメリット・デメリットについて解説いたします。
ぜひ、最後までご覧ください。

不動産投資家が注目のコンパクトシティとは？

コンパクトシティとは、その名のとおり「都市部における機能や居住環境をコンパクトに集約していこう」という構想のことです。
たとえば、住む場所やお店、公共施設を密集させることで、人々が簡単に移動したり、交流したりできるようになる街のことを指します。

コンパクトシティ構想

コンパクトシティの考え方ができた背景には、20世紀以降に鉄道や自動車の普及によって人々の移動範囲や生活圏が拡大したことにあります。
人々の移動範囲や生活圏が広がると、自動車の排気ガスによる環境問題や社会インフラを維持するためのコストがかかります。
そこで、上記の問題を解決するために、20世紀後半から世界各国でコンパクトシティ化に向けた取り組みがおこなわれるようになりました。
日本でも、地方都市の人口減少における課題を解決するために、2016年に都市再生特別措置法の一部が改正され「コンパクトシティ構想」が推進されるようになりました。

不動産投資との関係性

日本の各都市でコンパクトシティ化が進んでいくと、人が住む地域と住まない地域が明確に分かれます。
不動産投資をするときに、将来的に人口が減っていく地域の物件を選んでしまうと、不動産価格の下落や売却が難しくなるというリスクを負うことになります。
そのため、コンパクトシティ構想は、これから不動産投資をする際の「立地」選びに大きく関係してきます。
コンパクトシティとなる都市は「居住誘導区域」として、各自治体の立地適正化計画に記載されます。
基本的には、立地が良くて人が集まりやすい場所がコンパクトシティとなるエリアになります。
反対に、コンパクトシティから外れる場所は、市街化調整区域や災害危険区域などのエリアになります。
投資物件を購入する際は、各自治体の立地適正化計画を見たうえで決めると良いでしょう。

不動産投資家が注目のコンパクトシティのメリットとは？

コンパクトシティの概要がわかったところで、具体的にどのようなメリットがあるのかも気になるところでしょう。
社会におけるコンパクトシティのメリットは以下の3つです。

①インフラ維持・管理のコスト削減

コンパクトシティによって人口や都市機能が集約されると、道路や上下水道などの社会インフラ維持・管理のコストを削減することができます。
現在の日本では、高度経済成長期以降に建設された多くの道路橋や下水道管などが老朽化によって補修工事が必要な時期に差し掛かっています。
このような社会インフラを一斉に補修工事するとなると、莫大な費用がかかるため、不要なものは減らしていく必要があります。
そこで、コンパクトシティ化で都市機能を集約化させることで、人が住まない地域のインフラの維持費用を削減することができます。
人口減少によって国の財源もきびしくなっていくことを考えると、コンパクトシティによる社会インフラの統廃合は大きなメリットでしょう。

②環境問題の改善

コンパクトシティによって人々の移動距離が短くなると、自家用車を利用する方も減り、結果的に排気ガス（CO2）の排出量を減らすことができます。
実際に、国土交通省の調査によると、人口密度の高い都市では交通部門における1人あたりのCO2排出量は小さいとの結果が出ています。
また、あちこちに点在している発電所をコンパクトシティの1か所に集約することで、省エネルギーが実現できるというメリットもあります。
鉄道の停車駅についても、コンパクトシティ化によって減らすことができれば、よりエネルギーを効率化することができるでしょう。

③地方都市の経済活性化

地方都市では、コンパクトシティ化をすすめることで、経済が活性化するメリットがあります。
とくにサービス業は、人口密度が高いほど集客もしやすくなり、売上も上げやすくなります。
そのため、雇用の創出や労働生産性が高くなることが期待できます。
また、子育て支援施設や病院などにおいても、コンパクトシティによって利用環境が向上します。
公共施設の利用がしやすくなることで、高齢者の生活環境や子育て環境が良くなるでしょう。
地域経済が活性化し、住みやすい街となることは、不動産投資をするうえでも安定的な収益を得ることが期待できます。

不動産投資家が注目のコンパクトシティのデメリットとは？

コンパクトシティのメリットがわかったところで、デメリットはあるのでしょうか。
社会におけるコンパクトシティのデメリットは以下の3つです。

①家が狭くなる

コンパクトシティ化で人口密度が高くなると、住宅地が密集することになり、家が狭くなる点がデメリットです。
たとえば、総務省の調査によると、人口密度の高い東京都の1住宅当たりにおける持ち家の居住室の広さ（畳数）は、34.76畳と全国でもっとも狭い値となっています。
また、庭や駐車場がない一戸建ても多いため、ゆとりのある生活空間が好きな方にとっては、大きなデメリットでしょう。
とは言え、狭い家のほうが維持・管理がしやすい側面もあるため、単身者や高齢者にとっては、さほどデメリットには感じないでしょう。

②近隣トラブルが増えやすい

コンパクトシティでは、近隣トラブルが増えやすい点もデメリットです。
近隣トラブルとは、たとえば騒音や景観の阻害など、住環境におけるさまざまな問題のことです。
住宅地が密集すると、どうしても日当たりが悪くなったり、ベランダからきれいな景色を眺めることができなくなったりします。
小さなお子さまがいる家庭では、隣の家が近いと、子どもの泣き声や遊びまわる音が騒音トラブルに発展しないかと心配になるでしょう。
また、田舎の良さである「自然とのふれあい」も減ってしまいます。
人口密度が高いと、公共交通機関や道路が混雑しやすいというデメリットもあるでしょう。
このように、現在人口の少ない地域に暮らしている方にとっては、コンパクトシティに移住することによって、住環境ストレスが増える可能性は高いです。

③不動産価格の高騰

コンパクトシティになると、不動産価格が高騰することも予想されます。
たとえば、人口密度の高い東京都などでは、不動産価格が高いことで有名です。
そのため、住民にとっては、不動産価格が上がることはデメリットでしょう。
一方で、不動産投資をするうえでは、不動産価格の高騰は悪いことではありません。
不動産価格が上がる前に物件を購入すれば、その後不動産価格が上がることで、売却利益を得ることが期待できます。
また、賃貸物件を運用するうえでも、高い家賃収益が見込めるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資を検討中の方に向けて、コンパクトシティとはなにか、メリット・デメリットについて解説いたしました。
コンパクトシティとは、住む場所やお店、公共施設を密集させることで、人々が簡単に移動したり、交流したりできるようになる街のことを指します。
コンパクトシティのメリットは、社会インフラの維持・管理コストの削減や、環境問題の改善、地方都市の経済活性化が挙げられます。
反対にデメリットは、家が狭くなったり、近隣トラブルの増加や不動産価格が高くなったりすることです。
不動産投資をする際は、コンパクトシティに指定されるエリアに投資をすることで、高い収益が期待できるでしょう。