リバースモーゲージとは？不動産を担保に老後資金を確保する方法

マイホームがほしいと思ったときに迷うのが「購入したほうが良いのか、それとも賃貸物件で暮らしたほうが良いのか」でしょう。
マイホームは、所有すると家を担保に資金を調達することができます。
たとえば、リバースモーゲージというサービスでは、不動産を担保に老後資金を調達することができます。
そこで今回は、マイホームの購入を検討中の方に向けて、リバースモーゲージとは何か、住宅ローンとの違いやメリット・デメリットを解説いたします。

不動産を担保にするリバースモーゲージとは何か？

近年は、高齢化社会によって、老後資金を心配する声をよく耳にするようになりました。
そこで、注目を集めているのがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージとは何か？

リバースモーゲージとは、金融機関が取り扱うローンの一種で、持ち家などの不動産を担保に老後の生活資金を借りることができるサービスです。
リバースモーゲージには、以下の特徴があります。

●高齢者を対象としている
●契約者が死亡後に返済する
●毎月の返済額は利息のみでよい
●借り入れ金の用途が限定的

リバースモーゲージは、主に老後の生活資金を調達するための高齢者向けのローンのため、契約者も一般的に65歳以上の高齢者に限られていることが多いです。
また、毎月の返済は利息のみでよく、契約者が死亡後に担保に入れた自宅を売却することで完済する仕組みとなっています。
リバースモーゲージで得た資金は、用途が限定されていることが多く、老後の生活資金や老人ホームの入居費用などに使われます。

住宅ローンと異なる点

リバースモーゲージのローンと、住宅ローンの違いが気になる方もいらっしゃるでしょう。
住宅ローンとの大きな違いは、返済方法と借り入れ金の用途にあります。
住宅ローンでは、基本的に毎月元金と利息を支払って返済します。
対して、リバースモーゲージでは、前述のとおり、毎月の支払いは利息のみ、死亡後に担保に入れた自宅を売却して一括返済します。
そのため、リバースモーゲージは「年金だけでは生活費が足りない」「今すぐ老後資金を調達したい」という方に向いているサービスです。
また、住宅ローンは、マイホームの購入費用としてローンを組みますが、リバースモーゲージは、老後の生活費のために借りる点にも大きな違いがあります。
リバースモーゲージで得た資金は、老後の生活費以外にも子どもへの生前贈与や住宅ローンの残債の支払いにも利用することができます。

不動産を担保にするリバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの仕組みがわかったところで、利用するメリットも気になるところでしょう。
リバースモーゲージのメリットは以下の3つです。

メリット①毎月の支払い負担が少ない

前述のとおり、リバースモーゲージは、毎月の支払いは利息のみとなるため、支出が少ない点がメリットです。
とくに、定年後の老後の生活費に不安がある方や、もらえる年金が少ない方にとってはうれしいメリットでしょう。
また、老後の生活費に困っていない方であっても、リバースモーゲージで借りたお金で旅行などの趣味に充てたり、医療費や介護費に充てたりすることができます。

メリット②自宅に住み続けられる

老後資金を確保するために自宅を売却するとなると、引っ越しの手間や新居を探す手間がかかってしまいます。
その点、リバースモーゲージであれば、自宅に住み続けながらお金を借りることができるのは便利です。
また、自宅を引き継ぐ相続人がいない場合でも、死亡後に契約した金融機関が売却するため安心です。
契約者に配偶者がいる場合であっても、リバースモーゲージの契約を引き継ぐ金融機関もありますので心配はいりません。
ただし、相続人がいる場合は、相談してからリバースモーゲージの契約を結ぶようにしましょう。

メリット③生活に余裕ができる

リバースモーゲージを利用することで、手元に資金が増えて生活に余裕が持てるようになる点も大きなメリットでしょう。
たとえば、月々の住宅ローンの返済が苦しい方は、リバースモーゲージに借り換えることも可能です。
リバースモーゲージに借り換えることで、月々の返済額を減額することができ、生活費に余裕が生まれます。
また、ゆくゆくは老人ホームで暮らしたい方にとっても、入居費用に充てることができるためおすすめです。
今後は、少子高齢化で、ますます物価の上昇や年金の減額が予想されます。
そんなときに、マイホームを担保に老後資金を確保することができたら安心でしょう。
古くなった自宅のリフォーム費用に充てることもできるため、柔軟に活用できる便利な点もメリットです。

不動産を担保にするリバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのメリットがわかったところで、デメリットも気になるところでしょう。
リバースモーゲージのデメリットは以下の3つです。

デメリット①団体信用生命保険に加入不可

リバースモーゲージは、住宅ローンと異なり、団体信用生命保険に加入することができません。
団体信用生命保険とは、事故による高度の障害や死亡など契約者に万が一の事態が発生した際に、ローン残金の支払いが全額保障される保険のことです。
とは言え、リバースモーゲージは、契約者の死亡後に完済するローンのため、とくに心配はいらないでしょう。
高度の障害に関しては、医療保険に加入しておくことでリスクを抑えることができます。

デメリット②途中返済が必要となる可能性がある

リバースモーゲージで借りられる資金は、担保に入れる不動産の価値によって決まります。
また、借り入れ限度額は数年ごとに見直しがあり、一般的に担保評価額の50％～60％と、実際の不動産価格よりも低い設定額となっています。
たとえば、借り入れ限度額の上限額まで借り入れをしていて、もしも借り入れ限度額の見直しの際に、前回よりも低い価格になった場合です。
前回の貸付限度額よりも上回った差額を途中で返済するか、全額返済しなければいけなくなる可能性があり、大きなデメリットとなります。
そして、予想していたよりも長生きした場合も貸付限度額をすべて使い切る可能性があるため、資金計画は慎重におこなってから利用したほうが良いでしょう。

デメリット③変動金利のリスク

リバースモーゲージは変動金利としている金融機関が多いため、金利が上昇するリスクもあります。
金利が上昇すると月々の返済額も増えるため、注意が必要です。
ちなみに、変動金利の見直しは半年ごとにおこなわれます。
リバースモーゲージの契約を結ぶ際は、今後の金利の動向なども踏まえて、資金計画を立てると良いでしょう。
また、金融機関によっては、利用できる物件のエリアが限られている場合もあるため、ご注意ください。

まとめ

今回は、マイホームの購入を検討中の方に向けて、リバースモーゲージとは何か、住宅ローンとの違いやメリット・デメリットを解説致しました。
リバースモーゲージは、不動産を担保に老後の資金を調達することができる、高齢者を対象としたローンの一つです。
リバースモーゲージのメリットは、毎月の返済が利息のみで、自宅に住み続けながら、老後資金を調達できる点です。
一方でデメリットは、団体信用生命保険に加入できない点や、途中返済が必要となる可能性があり、変動金利のリスクがある点です。
ぜひこの記事を参考に、マイホームの購入や買い替えを検討いただければ幸いです。